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Achat de condos et maisons : les vices cachés et l’inspection

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Après avoir longtemps cherché, vous avez trouvé la maison ou le condo de vos rêves. Mais voilà, la joie se mélange à l’anxiété devant l’ampleur de l’investissement. Vous redoutez les vices cachés? Qu’est-ce que le vendeur est tenu de vous dire? Devriez-vous embaucher un inspecteur?

L’achat d’une résidence est en principe protégé par la «garantie légale de qualité». D’ailleurs, le propriétaire qui vend sa maison est responsable des vices cachés, même s’il ignorait leur existence.

Qu’est-ce qu’un vice ?

Un vice est un défaut important qui empêche le propriétaire d’utiliser ou de profiter pleinement et normalement de sa résidence. Si l’acheteur avait été mis au courant du vice, il n’aurait peut-être pas acheté l’immeuble ou il aurait payé un prix moins élevé.

Un vice est «caché» s’il existait au moment de l’achat sans que l’acheteur soit au courant, et si un examen de la maison ne permet pas de découvrir le vice.

Le vendeur doit dévoiler les vices qu’il connaît

Le propriétaire actuel de la maison est obligé de dévoiler les vices qu’il connaît. L’acheteur doit pouvoir évaluer les coûts des rénovations ou des réparations nécessaires.

Le vendeur ne peut pas, par exemple:

  • vous mentir, en vous cachant l’existence d’un vice;
  • omettre de vous dire un fait important;
  • embellir la réalité pour que vous achetiez l’immeuble à de meilleures conditions.

Inspecter l’immeuble avant d’acheter

Engager un inspecteur en bâtiment n’est pas obligatoire. Toutefois, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis.

Ne pas faire d’inspection, ou ne pas la faire de façon prudente et diligente, revient à accepter d’acheter l’immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés. L’acheteur devra alors en assumer les coûts et les réparations.

Pour qu’un acheteur soit considéré par la loi comme «prudent» et «diligent», il faut:

  • faire un examen visuel, sommaire et attentif de l’immeuble;
  • être à l’affût d’indices apparents qui pourraient indiquer la présence d’un vice;
  • agir comme l’aurait fait un autre acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances, ce qui implique parfois, si vous soupçonnez un vice, de faire faire une inspection plus approfondie ou recourir à un expert.

Certains acheteurs préfèrent faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment. L’inspecteur en bâtiment possède en principe des connaissances pour faire un examen sommaire et attentif de l’immeuble, relever les indices apparents de vices et, s’il soupçonne un vice plus sérieux, vous diriger vers un expert.

Il est d’ailleurs recommandé de vérifier si l’inspecteur en bâtiment ou l’expert avec lequel vous faites affaire est couvert par une assurance-responsabilité. Ainsi, si l’inspecteur en bâtiment ou l’expert commet une faute, une erreur ou un oubli qui engage sa responsabilité, l’assurance-responsabilité pourrait couvrir vos pertes causées par les vices qui auraient dû être relevés lors de l’inspection.

Texte informatif – Ce texte ne constitue pas un avis juridique; il est recommandé de consulter un avocat ou un notaire pour un tel avis. Éducaloi est un organisme à but non lucratif dont la mission est d’informer les Québécois de leurs droits et obligations dans un langage clair».