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Le cycle immobilier canadien inquiète

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Récemment, j’ai échangé avec plusieurs analystes de portefeuilles institutionnels à propos de la solidité de notre système financier.

À mon étonnement, tous trouvaient que les banques américaines offraient de meilleures perspectives de croissance et avaient des ratios de levier (emprunts) plus raisonnables.

Ces experts de la gestion du risque n’aiment pas où nous en sommes rendus dans le cycle immobilier. Évidemment la santé de centaines d’entreprises en dépend.

La récente et formidable croissance du secteur immobilier canadien est la conséquence de l’augmentation des populations dans les métropoles, du dynamisme du marché de la construction et de la rénovation puis par l’accessibilité à la propriété facilitée par des taux très faibles et des conditions d’emprunts favorables. On convient que tout ça a changé.

Notre cycle a 20 ans

L’immobilier a un cycle beaucoup plus long que les autres secteurs de l’économie. Selon Simon Kuznets, économiste lauréat d’un prix Nobel en 1971, il a une durée variable entre 20 et 25 ans. On peut observer qu’au Canada, l’activité immobilière a repris des couleurs vers 1996-1997. Notre cycle est donc probablement en train de fêter ses 20 ans. Comme avec tous les autres cycles, à maturité on observe une perte de vigueur.

La force du marché immobilier reposera toujours sur l’optimisme et sur la disponibilité de l’argent. L’endettement record des ménages canadiens mine la confiance et incite les acteurs économiques (Banques du Canada, gouvernements, institutions prêteuses, SCHL...etc.) à resserrer la liquidité. On provoque ainsi un ralentissement du secteur pour éviter une fin abrupte et violente et des effets collatéraux trop dommageables pour l’économie du pays. La nature cyclique du capitalisme crée des crises qui éliminent les joueurs les plus faibles et les investisseurs téméraires. Mais cette fois, il y a quelque chose de différent qu’on n’a jamais vu dans le passé. La Banque du Canada n’a plus de munition pour galvaniser l’économie et empêcher une récession. On ne peut plus diminuer les taux directeurs, ils sont au plancher.

Changement

En observant les faits et gestes des grandes banques canadiennes, on peut facilement comprendre qu’elles jugent elles aussi que l’immobilier est en fin de cycle. Elles accordent des hypothèques plus difficilement, augmentent parfois les taux et diversifient leurs activités hors du marché des prêts. Elles souhaitent engendrer plus de revenus par le biais des placements, activités commerciales, courtage à escompte, FNB ou en faisant des acquisitions stratégiques de petites et moyennes sociétés financières américaines.

Les phases d’un cycle immobilier

  • Ralentissement ou stagnation de la demande
  • Baisse du nombre de permis de bâtir
  • Augmentation des reprises de finance
  • Baisse des prix des logements (à commencer par les résidences secondaires)
  • Difficultés généralisées chez les acteurs du secteur (constructeurs, promoteurs, agents immobiliers, etc.)
  • Récession immobilière (durée moyenne de 2 à 3 ans)
  • Naissance d’un nouveau cycle 
  • Accroissement de la demande
  • Augmentation des prix
  • Boom de la construction