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Louer sa résidence, attention à l’impôt

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Vos enfants ont quitté le foyer familial et vous constatez que la maison est devenue soudainement trop grande.

Vous êtes mutés à l’étranger et voulez conserver votre maison. Vous venez de prendre votre retraite et souhaitez préserver votre train de vie habituel. Peu importe la raison qui vous motive, vous envisagez de louer votre résidence ou une partie de celle-ci afin de générer un revenu locatif. Cette décision, même si elle peut vous paraître un geste anodin, peut entraîner son lot de surprises. Avant de partager votre résidence avec un locataire, vous devez vous familiariser avec les règles fiscales relatives au changement d’usage, puisqu’elles peuvent limiter votre droit à l’exemption pour résidence principale.

Des règles fiscales à considérer

Au-delà des exigences administratives imposées par des sites de location comme Airbnb, dont la détention d’une attestation, les usagers doivent composer avec diverses règles fiscales. Conformément à ces règles, vous êtes considéré comme ayant disposé de votre résidence, en totalité ou en partie, même si vous ne la vendez pas réellement à un tiers, dans la mesure où vous en changez la vocation. C’est ce changement de vocation qui est considéré être un changement d’usage, car votre demeure, jusqu’ici utilisée à titre de résidence principale, le sera désormais en vue de tirer un revenu de location.

Ainsi, une disposition à la valeur marchande surviendra, par exemple, si vous louez votre maison en totalité ou en partie, telle la location d’une chambre ou du sous-sol. Ce changement d’usage peut engendrer un gain en capital, si la valeur marchande est supérieure au coût d’acquisition de votre propriété. Puisqu’il s’agira normalement de votre maison familiale, le gain ainsi réalisé pourra être exempté, si vous la désignez comme résidence principale.

Quatre années supplémentaires pour demeurer exempté d’impôt: un choix avantageux

Si vous commencez à louer l’intégralité de votre résidence principale, sachez qu’il existe un choix particulier que vous pouvez exercer. Même si vous ne l’habitez plus, vous pouvez désigner la propriété louée pour un maximum de quatre années supplémentaires comme résidence principale, comme si vous l’aviez habitée. Un tel choix peut s’avérer fort utile, si votre emploi vous amène à l’étranger pour quelques années, par exemple. Le gain en capital qui s’accumulera au cours de vos années d’absence pourra demeurer exempté.

Ce choix ne peut être effectué qu’à condition de ne pas réclamer de déduction pour amortissement à l’encontre du revenu de location. Par contre, aucun choix ne pourra être effectué à l’égard d’un changement partiel d’usage.

Incidences lors de la vente réelle

Si votre demeure est utilisée à plus d’un usage, vous devrez allouer le prix de vente entre la partie utilisée comme résidence principale et la partie locative. La portion du gain en capital attribuable à la partie locative sera imposable.

 

Conseils

  • Sachez qu’il n’y aura aucun changement d’usage si les trois conditions suivantes sont remplies (selon l’Agence du revenu du Canada)
  • les activités de location sont accessoires à votre utilisation personnelle de la résidence;
  • vous n’avez apporté aucun changement à la structure de la résidence;
  • vous ne réclamez aucune déduction pour amortissement.
  • N’hésitez pas à consulter votre fiscaliste. Il pourra vous aider à déterminer si les règles de changement d’usage s’appliquent ou non à votre situation.