Les murs et le bois de la maison sont pourris

«Nous avons vendu notre maison en mai de l’année dernière, écrit M. Julien M Il y a quelques semaines, l’acheteur nous a avisés qu’il y a eu une infiltration d’eau et qu’en défaisant les murs, il a constaté que les murs et le bois sont complètement pourris.

«Effectivement, nous avions indiqué dans notre déclaration de vendeur qu’il y avait eu une infiltration d’eau dans cette partie de la maison et que l’infiltration avait été réparée en remplaçant les fenêtres.

AVERTISSEMENTS DE L’INSPECTEUR

«De plus, l’acheteur a fait inspecter la maison. Dans le rapport de l’inspecteur, il y a la mention suivante : “Pour ce qui est des murs de construction, l’intérieur des murs n’est pas accessible et nous ne pouvons nous prononcer sur l’état des composantes non visibles : composition, placoplâtre, autres. ”

«L’inspecteur a ajouté les précisions suivantes : “Des joints sont à réparer-refaire. Nous avons vu des traces d’humidité et/ou de moisissure : ouvrir le mur et vérifier s’il y a de l’isolant et infiltration d’eau ou condensation. Faire effectuer les travaux qui s’imposent selon le cas.”

«Sur la base de ces informations, le problème peut-il être considéré comme un vice caché?»

LE VICE DOIT ÊTRE INCONNU DE L’ACHETEUR

Il convient de répondre à M. Julien M. que cinq conditions doivent coexister pour qu’un vice puisse être considéré comme étant caché en vertu des dispositions du Code civil.

Il faut que le vice ait une certaine gravité, qu’il soit antérieur à la vente, qu’il soit inconnu de l’acheteur, qu’il ne soit pas apparent et, enfin, qu’il soit dénoncé au vendeur dans un délai raisonnable après sa découverte. Dans ce cas-ci, il faut se demander si l’acheteur a agi en acheteur prudent et diligent en ne donnant apparemment pas suite aux incitations de l’inspecteur préachat à examiner de façon plus poussée l’état du mur, étant donné l’existence de traces d’humidité et/ou de moisissures. Le moins qu’on puisse dire, c’est que cet acheteur pourrait avoir des difficultés à expliquer au tribunal pourquoi il ne s’est pas préoccupé des signaux d’alarme lancés par son inspecteur en bâtiment, si jamais l’affaire se rendait à procès.

MANQUE DE GRAVIER AUTOUR DU DRAIN

La jurisprudence ne manque pas en matière de vices cachés et, dans chaque cas, le tribunal est appelé à analyser l’ensemble des circonstances particulières du litige avant de rendre une décision en faveur de l’une ou de l’autre des parties.

Dans une cause récente, il était question d’une résidence de type plain-pied située dans un village, qui avait été vendue avec la garantie légale. Deux ans environ après la vente, en effectuant des travaux pour remplacer le plancher du sous-sol, les acheteurs avaient constaté la présence d’eau sur ce plancher. En vérifiant leur pompe, ils avaient aussi constaté la présence de sable dans le bassin.

Les travaux d’excavation exécutés par une firme spécialisée en plomberie chargée de vérifier l’état du drain français avaient ensuite permis de découvrir qu’il n’y avait pas de gravier recouvrant la semelle de la fondation et qu’il y en avait très peu autour du drain.

INFILTRATION PAR LE GARAGE

À cause de l’absence de gravier, le drain français avait été colmaté par le sable et l’eau ne pouvait plus y pénétrer.

Le drain n’étant plus fonctionnel, l’eau s’était infiltrée dans le sous-sol par le garage. Forts des constatations de la firme spécialisée, les acheteurs ont réclamé 7000$ aux vendeurs à titre de dommages.

Dans cette affaire, la preuve a montré que les acheteurs avaient agi en acheteurs prudents et diligents, faisant examiner la maison convoitée par un inspecteur en bâtiment.

PROBLÈME LATENT

Le tribunal a considéré qu’avant la première infiltration d’eau, «le problème était latent», mais qu’il était «évident qu’à la longue la situation devait nécessairement entraîner une infiltration d’eau au sous-sol».

Selon lui, «le problème du mauvais fonctionnement et de la mauvaise installation du drain français constituent un vice caché qu’il n’était pas possible de constater lors de l’achat de l’immeuble».

Pour ces raisons, les vendeurs ont été condamnés à payer aux acheteurs la somme qu’ils réclamaient.