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Le droit du proprio

Frais de chauffage élevés : « Dois-je en informer l’éventuel acheteur ? »

Frais de chauffage élevés : « Dois-je en informer l’éventuel acheteur ? »

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«Mon conjoint et moi, écrit Mme Lise T., habitons notre maison depuis maintenant 12 ans, mais elle est devenue trop petite et c’est pourquoi nous voulons la vendre.

«Mon conjoint et moi, écrit Mme Lise T., habitons notre maison depuis maintenant 12 ans, mais elle est devenue trop petite et c’est pourquoi nous voulons la vendre.

«Cette maison semi-détachée nous coûte cher en électricité, car les porte-à-faux avant et arrière ont besoin d’être mieux isolés. «Ce que nous n’avons jamais cru bon de faire, car nous étions habitués à un certain froid l’hiver, surtout près de la fenêtre de la cuisine, où le plancher de céramique ainsi que les armoires autour sont plutôt assez froids, de même que les chaudrons à l’intérieur.

UN AMI CONSEILLE DE NE RIEN DIRE

«Ma question est : dois-je absolument mentionner cela aux futurs acheteurs afin de m’éviter des risques de poursuites dans le futur? Ou plutôt ne rien mentionner, comme un ami me le disait, car avec la facture d’électricité ainsi qu’une inspection, ce serait à eux de le remar­quer?

«Est-ce un vice caché si je ne le mentionne pas? Je dois ajouter qu’il y a huit ou neuf ans, j’ai mis de la mousse isolante sous ledit porte-à-faux.»

LA PRUDENCE S’IMPOSE

Il convient de répondre à Mme Lise T. qu’un très grand nombre de poursuites pour vices cachés fondées sur la garantie légale ne seraient jamais instituées si les vendeurs n’avaient pas en général tendance à ne pas divul­guer ou à minimiser certaines «faiblesses» de leur immeuble par crainte de devoir négocier à la baisse le prix de vente envisagé.

Il va de soi qu’il appartient, en dernière analyse, au tribunal compétent de déterminer si le vice dont se plaint l’acheteur est caché ou apparent en vertu des dispositions du Code civil relatives à la garantie léga­le de qualité à laquelle le vendeur est tenu lors de la vente, si elle n’est pas exclue ou réduite.

Cela signifie qu’il vaut mieux pour le vendeur de révéler les déficiences qu’il connaît de son immeu­ble, car dès qu’elles sont divulguées à l’acheteur elles ne lui sont plus inconnues et de ce fait elles ne sont plus couvertes par la garantie légale.

N’oublions pas que le vendeur demeu­re en principe responsable, en vertu de la garantie légale, des vices cachés du bâtiment dont il ignorait lui-même l’existence, mais que l’acheteur découvre après la vente.

EXEMPLE DE PLAINTES À RÉPÉTITION

N’oublions pas non plus qu’un acheteur qui découvre un défaut dans la maison vendue finit souvent par en découvrir un deuxième, puis un troisième... et que cela l’incite éventuellement à déposer en justice une réclamation globale plus considérable.

On trouve un exemple typique du cheminement habituel d’un litige de ce genre dans une cause récente qui avait pris naissance après la vente d’un condo en 2008.

Dans cette affaire, l’acte de vente avait été signé le 28 août. Deux mois plus tard, le 21 octobre l’acheteuse faisait parvenir à la venderesse une mise en demeure l’informant de l’existence de vices cachés importants touchant l’électricité, la plomberie, les soliveaux de soutien, les moisissures et le drain pluvial.

La lettre précisait que ces problèmes avaient été découverts l’un après l’autre les 7, 16, 27 et 28 septembre et 21 octobre.

Huit mois plus tard, une deuxième mise en demeure suit dénonçant cette fois la prolifération de spores et de moisissures dans les lieux.

Pour ce problème, les parties en sont arri­vées à une entente à la fin de juillet 2009.

TROISIÈME ET QUATRIÈME MISES EN DEMEURE

Un an plus tard, en juillet 2010, l’acheteuse envoie deux autres mises en demeure pour se plaindre de nouveaux problèmes et aussi des anciens.

Elle réclame maintenant 7000 $ pour la consolidation de la poutre reliant le salon et la chambre à coucher, la réparation des murs et des plafonds, et pour «les problèmes électriques, à savoir la boîte de jonction dans le plafond sans accès» et d’autres irrégularités mineures.

TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS PRÉVENIR

Les vendeurs-défendeurs se sont entendus avec l’acheteuse et ont réglé hors cour avant toute procédure judiciaire la question des spores et des moisissures.

Toutes les autres réclamations ont été réunies dans une requête déposée par l’acheteuse à la Cour des petites créances. Les vendeurs se sont défendus en plaidant que les travaux de réparations avaient tous été exécutés avant qu’ils soient prévenus en temps utile.

Dans ce cas particulier, à la lumière de la preuve faite aux procès, le tribunal a jugé bon de rejeter la requête de l’acheteuse.

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