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Le droit du proprio

La présence d’amiante au grenier réduit-elle la valeur de la maison?

La présence d’amiante au grenier réduit-elle la valeur de la maison?
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«Désirant mettre ma maison sur le marché prochainement, écrit M. Gabriel H., j’ai consulté deux agents immobiliers.

«Désirant mettre ma maison sur le marché prochainement, écrit M. Gabriel H., j’ai consulté deux agents immobiliers.

«Le premier m’a dit que, du fait de la présence de vermiculite dans mon grenier, je devrais soustraire 15 000 $ à la valeur de ma maison.

«Le second m’a assuré que la valeur de ma résidence n’est pas altérée étant donné que la présence d’amiante n’est que de 0,1 % à 1 %.

COUSSIN DE LAINE MINÉRALE

«Vu que la vermiculite n’est pas un gaz et qu’elle n’est accessible que par une ouverture (trappe) située au plafond de la salle d’eau à l’étage, j’ai de la difficulté à croire que la valeur de ma maison puisse être revue à la baisse.

«De plus, elle a été déposée sur un coussin de laine minérale et recouverte d’environ 20 cm de cellulose.

«Je crois que le tout a pour résultat de procurer une maison très bien isolée et qui ne présente aucun danger pour la santé. Qu’en est-il vraiment? Est-ce que je devrais enlever le tout ou ne toucher à rien?»

ABSENCE DE RISQUE SI LE PRODUIT N’EST PAS DÉPLACÉ

Il convient de répondre à M. Gabriel H. qu’il a plusieurs options. Il peut d’abord tout simplement mettre sa maison en vente en divulguant la présence d’amiante dans la vermiculite au grenier.

Certains acheteurs potentiels peuvent alors accepter d’acheter au prix du marché sans demander de réduction de prix vu que l’isolant en question n’est pas dangereux s’il n’est pas déplacé. D’autres acheteurs, plus soucieux, pourraient par contre exiger une diminution du prix ou l’enlèvement du produit avant l’achat.

Les bulletins émis par Santé Cana­da à ce sujet indiquent ceci: «Certains isolants de vermiculite peuvent contenir des fibres d’amiante amphibolique. Ces produits peuvent être dangereux si on les déplace pour l’entretien, les rénovations ou la démolition.»

«Cependant, précise-t-on, il n’y a pas de risque démontré si l’isolant est scellé dans les panneaux muraux ou le plancher, isolé dans un grenier ou absent de l’air ambiant.»

10 000 $ DE TRAVAUX DE DÉCONTAMINATION

Dans une cause récente, le demandeur acheteur avait acquis en 2008 du défendeur, M. Tremblay, une maison à un étage, mais ne l’avait pas habitée, la louant à un loca­taire. Un an plus tard, au printemps 2009, il l’a mise en vente par Internet «et un acheteur potentiel a fait effectuer une inspection par un professionnel».

«L’inspecteur a découvert alors que l’entretoit était isolé avec de la vermiculite de type zonolite contenant de l’amiante.»

Désireux de conclure la vente, le demandeur a confié à un entrepreneur le contrat d’enlèvement de la vermiculite, au coût de 10 000 $, somme qu’il s’est ensuite empressé de réclamer à M. Tremblay en vertu de la garantie légale de qualité.

AUCUN DÉFICIT D’USAGE DE L’IMMEUBLE VENDU

«D’entrée de jeu, lit-on dans le jugement rendu, il est utile de dire que le demandeur ne prétend pas, pas plus qu’il n’en a apporté la preuve, que la présence d’amiante risque d’engendrer un préjudice pour la santé des occupants de cet immeuble.»

«Le problème survient lorsqu’on veut démolir ou rénover un bâtiment, car les coûts pour l’enlever et en disposer sont élevés.»

«Avant même de déterminer si la présence d’amiante constitue un vice caché, il faut se demander si la présence d’amiante constitue un vice, mentionne le tribunal.

«Rappelons que la notion de vice est indissociable du déficit d’usage.

«De plus la présence d’amiante comme telle n’est pas un fait destructeur de l’usage, car il est admis que si l’on ne procède pas à des travaux de démolition, la présence d’amiante ne cause aucun déficit d’usage.»

ACTION REJETÉE

À la lumière des circonstances particulières de cette affaire, le tribunal a estimé que «le demandeur aurait facilement pu constater la présence de vermiculite dans l’entretoit» et qu’il ne l’avait pas fait par négligence.

Le tribunal signale que le défendeur Tremblay et sa famille ont vécu dans la maison «pendant 38 ans sans aucun problème de respiration, d’allergie, d’asthme ou autre».

«En conclusion, la vermiculite ne représente pas un danger pour la propriété si on ne la déplace pas», a mentionné le tribunal en rejetant la réclamation de l’acheteur de M. Tremblay.

CHANGEMENT DU CÂBLAGE ÉLECTRIQUE

Dans une autre cause, toutefois, le tribunal a condamné le vendeur à verser 2500 $ de dommages-intérêts à l’acheteur qui désirait améliorer le bâtiment et changer le câblage électrique dans le grenier contenant de la zonolite.

Le tribunal a considéré que le coût des précautions à prendre pour l’exécution des travaux constituait une dépense anormale que devait assumer le vendeur.

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