/finance/news
Navigation

Flippeux, ne prenez pas de chance avec l’impôt !

Flippeux, ne prenez pas de chance avec l’impôt !
Illustration fotolia

Coup d'oeil sur cet article

Avec toutes les émissions à la télévision sur les FLIPS (Achat-rénovation et revente rapide d’une maison) en provenance des États-Unis, c’est de plus en plus tentant de faire des FLIPS. Mais comment le déclarer à l’impôt?

Il est de plus en plus difficile de trouver un immeuble à revenus super rentable. Pour ce faire, vous avez souvent besoin de techniques de recherche différentes des autres ou des méthodes de valorisation de l’immeuble (par ex., ajout d’un logement). Ce n’est pas tout le monde qui veut investir dans la formation, alors les gens se lancent dans l’achat d’une propriété (maisons ou immeubles à revenus) pour effectuer un FLIP. C’est assez simple, car souvent les montants investis sont moindres qu’avec les immeubles à revenus.

Est-ce légal, un FLIP ?

J’ai soulevé ce point lors d’un récent article. Oui, c’est légal si c’est déclaré adéquatement à l’impôt. Nous détenons maintenant un nouveau cas de jurisprudence pour vous démontrer un cas réel. Une dame de Montréal a acheté six immeubles entre 2007 et 2009 et les a tous revendus rapidement. La détention moyenne de ces immeubles a duré seulement neuf mois. Elle a touché des profits d’environ 104 000 $ avec ces FLIPS.

La dame ne demeurait pas dans ces propriétés; elle les avait achetées pour louer. Elle ne pouvait donc pas utiliser l’exemption de gain en capital pour sa résidence personnelle. Elle a déclaré qu’elle voulait conserver ses immeubles pour le long terme, toutefois étant donné que les loyers étaient trop bas, elle a décidé de les revendre. Elle a fait cela six fois en trois ans.

Le hic pour l’impôt est que si un immeuble à revenus est vendu, normalement, c’est considéré comme du gain en capital et seulement 50 % du gain est taxable contre 100 % si ce revenu est lié à une entreprise. Elle sauvait donc un bon montant d’argent en le déclarant comme gain en capital.

Les arguments de l’impôt

Ayant beaucoup d’expériences, elle ne pouvait vraisemblablement pas jouer la carte de l’ignorance quant aux prix des logements et, de plus, elle avait contracté des hypothèques avec un terme d’un an seulement... Le juge a donc conclu qu’elle voulait faire un FLIP et non pas le conserver à long terme.

Les lignes directrices

Malheureusement, la loi de l’impôt n’est pas claire à savoir quand il s’agit d’un gain de capital ou non. Plusieurs variables doivent être considérées. Voici donc une ligne directrice que l’impôt scrutera pour vérifier si vous avez bien déclaré votre FLIP:

  • La nature de la propriété.
  • La durée de détention de la propriété.
  • La fréquence et le nombre de tran-saction.
  • Les améliorations effectuées.
  • Les circonstances de la vente de la propriété.
  • L’intention du propriétaire au moment de l’achat.

Je vous suggère de conserver cet article qui pourra vous servir de base de discussion avec votre comptable lors de votre déclaration de revenus.