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Investir dans les résidences de personnes âgées, une bonne idée?

Investir dans les résidences de personnes âgées, une bonne idée?
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Chaque semaine, les médias ont presque toujours un nouveau scandale survenu en résidence de personnes âgées à dévoiler. Mais est-ce donc un bon choix d’investir dans ce type d’immobilier ? Quels en sont les risques ?

La clientèle principale dans ces résidences est âgée de plus de 75 ans. La demande en 2014 a augmenté de 2.7% (étude SCHL). La bonne nouvelle est que ce segment de la population augmentera encore plus dans les prochaines années selon l’Institut de la statistique du Québec.

3 façons d’investir dans les résidences pour aînés :

  1. D’abord, les tenanciers demeurant en résidence dédient leur vie à prendre soin des résidents quotidiennement, ce qui implique souvent des résidences de moins de 30 chambres.
  2. Les résidences de plus de 50 chambres pour personnes autonomes ou semi-autonomes embauchent souvent un directeur et des infirmières à temps plein.
  3. En établissement en soins de longue durée, on retrouve une clientèle non autonome ou ayant besoin de soins plus particuliers. Ce sont presque des hôpitaux.

Le défi majeur : le financement

L’assurance-prêt SCHL est disponible seulement pour les résidences de plus de 50 logements/lits . La SCHL peut financer jusqu’à 85% de la valeur de l’immeuble mais avec une prime de 4.5% à payer. Si vous achetez un établissement sans la SCHL, vous pouvez vous attendre à devoir avancer une énorme mise de fonds, souvent entre 40 à 80% dépendamment des institutions financières qui d’ailleurs n’aiment pas beaucoup les petites résidences car le risque est trop élevé pour eux.

L’expérience du propriétaire

Un point très important est que les institutions exigent la plupart du temps cinq années d'expérience et des antécédents démontrés à titre de propriétaire et de gestionnaire d'un établissement de ce type. Ce qui constitue donc une grosse barrière à l’entrée pour les nouveaux qui désirent débuter dans ce type d’établissement.

La réglementation

Le gouvernement provincial a instauré en 2007 un système de certification des résidences resserré depuis mars 2013 pour enrayer les abus ou négligences soulevés justement dans les médias. Cela signifie que vous devez vous soumettre à davantage de règles et obtenir une certification pour votre résidence pour être capable de recevoir des clients provenant des établissements gouvernementaux.

Avec la population vieillissante, les résidences de personnes âgées sont une bonne opportunité d’investissement si on connaît le métier et que l’on peut se conformer à tous les règlements.

Que faire pour débuter ?

  • Les résidences de personnes âgées ne sont pas seulement de la gestion immobilière mais bien une gestion d’entreprise avec personnel. Soyez-en bien conscient.
  • Avant l’achat, assurez-vous de bien analyser les états financiers avec un professionnel.
  • Vérifiez si la résidence est certifiée et répond bien aux exigences des différents paliers de gouvernement.
  • Vérifiez le financement disponible par votre institution financière et la suffisance de votre mise de fonds disponible avant d’aller trop loin.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formations et de coaching pour investisseurs en immobilier - Immofacile.ca - peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.