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Incapable d’assurer mon plex!

Incapable d’assurer mon plex!
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Vous rêvez de vous acheter un immeuble à revenus? Vous trouvez finalement un immeuble rentable, vous êtes accepté au financement, votre rendez-vous chez le notaire est fixé, votre rêve devient un cauchemar car vous ne trouvez aucune assurance bâtiment. Que se passe t-il ?

Vous rêvez de vous acheter un immeuble à revenus? Vous trouvez finalement un immeuble rentable, vous êtes accepté au financement, votre rendez-vous chez le notaire est fixé, votre rêve devient un cauchemar car vous ne trouvez aucune assurance bâtiment. Que se passe t-il ?

Un client, Paul, nom fictif, m’a consulté la semaine dernière pour m’entretenir de son achat de quadruplex qui a raté car l’assureur ne voulait rien savoir de l’immeuble qu’il achetait dans la Ville de Québec.

Paul a très bien suivi toutes les étapes d’un achat immobilier. Il l’a fait inspecter et le rapport ne révèle aucun problème majeur sauf un panneau à fusibles et quelques signes d’infiltration d’eau dans le vide sanitaire. L’immeuble est entièrement loué et procure de bons revenus. Considérant cette excellente rentabilité, la banque lui a accordé un prêt hypothécaire conditionnel bien sûr à l’obtention d’une assurance bâtiment comme le veut la règle.

L’immeuble

L’immeuble date de 1830 et possède une fondation ancestrale en pierres (Moellon) qui est encore solide selon l’inspecteur. On retrouve ce type de fondation sous plusieurs immeubles au Québec. Le problème majeur avec ce type de fondation est l’étanchéité moins efficace que les fondations en béton coulé.

Le sous-sol d’une hauteur de 6 pieds est un vide sanitaire sans aucun équipement.

La raison du refus

Selon la nouvelle loi sur le courtage immobilier depuis l’an dernier, le vendeur est obligé de remplir une déclaration du vendeur car il transige avec un courtier immobilier. Ce qui est une bonne chose et évite bien des tracas futurs. Le vendeur a donc déclaré qu’il y avait des infiltrations d’eau dans le vide sanitaire au printemps.

Paul a demandé une soumission de l’assurance du vendeur pour simplifier le processus et être accepté plus rapidement. OUPS! L’assureur refuse de réassurer l’immeuble à cause des infiltrations d’eau et la présence d’un panneau à fusibles.

Paul réussi à convaincre le vendeur de remplacer le panneau à fusibles, mais l’assureur refuse toujours. Il a donc contacté 6 autres assureurs et nul n’a voulu assuré cet achat. Son achat est donc tombé à l’eau...

Que s’est-il passé?

Les assureurs sont devenus extrêmement frileux avec tout ce qui attrait aux dommages causés par l’eau. En effet, les dégâts causés par l’eau comptent pour près de 50% des indemnisations totales : donc, un très grand risque pour eux. Ils préfèrent traiter des dossiers sans problème plutôt que des dossiers avec risques d’infiltration d’eau.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formations et de coaching pour investisseurs en immobilier - Immofacile.ca - peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

 


 

Que faire si vous êtes dans la même situation ?

- Contactez le BAC (Bureau d’assurance du Canada) www.bac-quebec.qc.ca qui pourra agir à titre d’intermédiaire entre le consommateur et les assureurs, selon M Éric Lefebvre F.P.A.A., agent en assurance de dommages.

- Expliquez la situation au vendeur et faites-lui comprendre qu’aucun autre acheteur ne pourra s’assurer; qu’il devrait réparer le problème à la source.

- Prenez l’habitude de toujours vérifier avec un assureur très tôt dans vos démarches pour vous éviter des frais inutiles.