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Un prêt père-fiston qui peut coûter cher...

2015 01 20 GST ALE 083
Illustration Fotolia

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En 2002, mon père a acheté une maison avec moi au prix de 30 000$ qu’il a payé entièrement. Je lui ai remboursé tout ce montant, mais nous n’avons pas encore transféré la maison à mon nom. Maintenant, elle vaut 175 000$. Quel est l’impact de l’impôt quant à cette négligence?

En 2002, mon père a acheté une maison avec moi au prix de 30 000 $, qu’il a payés entièrement. Je lui ai remboursé tout ce montant, mais nous n’avons pas encore transféré la maison à mon nom. Maintenant, elle vaut 175 000 $. Quel est l’impact de l’impôt quant à cette négligence?

Fiston demeure dans la résidence depuis 2006. Il a investi personnellement plus de 100 000 $ pour rénover cette maison. Pendant tout ce temps, il a payé taxes, assurances et toutes les dépenses. Que doit-il faire pour la transférer à son nom sans que son père ait à supporter un trop grand impact fiscal?

Impact fiscal pour votre père

Le fisc calculera que vous étiez 50-50 dans l’achat de cet immeuble, même si l’argent provenait de ses poches. Votre père aura donc un coût d’achat de 15 000 $. Vous avez effectué 100 000 $ de rénovation, donc 50 000 $ pour votre père. Le fisc suppose que vous vendez la maison. Votre père recevra donc un montant de 175 000 $ divisé par deux = 87 500 $.

Le gain en capital de votre père sera de 22 500 $ soit la différence entre le prix de vente de sa part de l’immeuble (87 500 $), les frais de rénovation (50 000 $) et le prix d’achat de la maison (15 000 $).

La moitié de ce gain sera imposable. Ce qui n’est pas une bonne nouvelle, car il devra payer un impôt, mais ne recevra aucun argent en contrepartie.

Peut-il me donner sa part?

Le père peut toujours donner sa part, mais les conséquences fiscales peuvent être désavantageuses. En effet, les lois fiscales considèrent que le don est une cession s’effectuant à la juste valeur marchande. Cela a pour effet que le père doit comptabiliser ses impôts comme s’il avait réellement reçu ce montant. Également, il peut y avoir d’autres conséquences fiscales pour le fils.

La situation sera la même si c’est un legs fait au fils à la suite du décès du père.

La situation idéale aurait été que le fils achète la part de son père avant le début des travaux. Le montant d’impôt à payer par son père aurait été faible, car il n’avait effectué aucune rénovation à ce moment.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.


Que faire pour aider son enfant?

  •  Un endossement aurait été préférable dans ce cas précis, car les titres figureraient seulement au nom de fiston.
  •  Une hypothèque aurait pu être utilisée par le père pour éviter qu’il inscrive son nom sur les titres de la maison.
  •  Acheter l’immeuble aux deux noms, fiston et papa, rembourser le plus vite possible et retirer le parent des titres de la maison.
  •  Consulter un professionnel avant de faire un partenariat. Il existe tellement de façons de diminuer ses impôts. Mieux vaut se payer une heure de consultation que des milliers de dollars en impôt par la suite. Qu’en dites-vous?

Brèves

Que faire pour aider son enfant?

- Un endossement aurait été préférable dans ce cas précis car les titres figureraient seulement au nom de fiston.

- Une hypothèque aurait pu être utilisée par le père pour éviter qu’il inscrive son nom sur les titres de la maison.

- Acheter l’immeuble aux 2 noms : fiston et papa, rembourser le plus vite possible et retirer le parent des titres de la maison.

- Consulter un professionnel avant de faire un partenariat. Il existe tellement de façons de diminuer ses impôts. Vaut mieux se payer 1 heure en consultation que des milliers de dollars en frais d’impôt par la suite. Qu’en pensez-vous?