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Devrai-je payer de l’impôt si je vends ma maison?

Devrai-je payer de l’impôt si je vends ma maison?
Illustration fotolia

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Je suis tout mêlé, j’ai de la peine à démêler les impôts à payer lors de la vente d’un immeuble à revenus et les revenus de loyer annuels, pouvez-vous m’aider svp?

Vous n’êtes pas le seul à peiner à comprendre comment fonctionnent les impôts. Je suggère à tous les lecteurs de conserver cet article pour référence future. Nous allons débuter en regardant les revenus d’un immeuble à revenus détenus personnellement. Je vous conseille de consulter un bon fiscaliste avant de faire un achat pour qu’il puisse analyser à fond votre dossier personnel.

Revenus de location (détention personnelle)

Étant donné que vous détenez l’immeuble à revenus à titre personnel, vous calculez les revenus et vous soustrayez les dépenses, vous obtiendrez donc un profit (revenu locatif) ou une perte locative qui sera ajouté ou déduite à vos autres revenus. Le taux d’imposition sera très différent si vous gagnez 25 000 $ ou 100 000 $ par année.

Revenus de location (détention par une compagnie)

L’immeuble est acheté avec une compagnie et le fisc voit les profits comme du revenu de placement (passif). Ils nous taxent donc à environ 46,75 % tant que des dividendes ne sont pas distribués sur ces revenus. Ayoye! Le fisc se dit que si vous achetez un immeuble, vous obtenez un profit chaque mois. Pour eux, c’est exactement comme un CPG (certificat de placement garanti), on va donc taxer les propriétaires au même taux. Le fisc ne tient pas compte de tout le travail requis pour gérer les immeubles. Il y a certaines règles fiscales qui peuvent nous faire diminuer le taux, encore ici un fiscaliste pourra vous aider.

Lors de la vente d’un bien immobilier que vous détenez depuis longtemps, l’impôt vous attend. Voici comment cela fonctionne:

Le gain ou la perte en capital est la différence entre le prix de vente de votre immeuble moins le prix d’achat et les dépenses en capital (frais d’achat, dépenses sur travaux majeurs, etc.) et celles encourues lors de la vente. On obtient donc le profit. Le gain en capital imposable représente 50 % de ce gain. Il reste que le gain en capital est, de toutes les formes de revenus, l’une des moins imposées au point de vue financier. Allons-y avec un exemple pour simplifier le tout.

Vous avez acheté un immeuble 200 000 $ il y a 10 ans, vous le revendez 300 000 $ en 2015, vous avez eu pour 40 000 $ de dépenses (taxe de mutation, frais de notaire, travaux majeurs, frais du courtier, etc.). Donc, vous devrez ajouter sur votre salaire (détention personnelle) 300 000 $ - 200 000 $ - 40 000 $ = 60 000 $ à 50 % = 30 000 $. L’impôt à payer dépendra de votre taux d’imposition.

Vente de votre maison

Si votre maison est votre résidence principale, vous êtes exempté de payer de l’impôt.

Vous pouvez désigner un bien comme étant votre résidence principale seulement si vous, votre conjoint ou ex-conjoint, ou encore votre enfant, avez normalement utilisé ce bien comme logement dans l’année.

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formations et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

Conseils
  • Cet article ne s’applique pas pour un FLIP (Achat-rénovation-revente). Consultez un fiscaliste ou un comptable pour vous aider.
  • Toujours conserver toutes vos factures. 
  • Consultez le guide T4036 ou T4037 de l’Agence du revenu du Canada pour en apprendre plus.

 

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