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La succession devra-t-elle payer de l’impôt sur un immeuble à revenus ?

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Un lecteur me demande ce qui surviendra avec le triplex maternel lors de son décès, car elle habite dans un de ses logements. Comment fonctionnera la plus-value avec la succession et les impôts ?

Supposons que votre mère a habité depuis l’achat de l’immeuble dans son logement et que le logement occupe 33 % de l’immeuble (1 logement sur 3).

Il faut savoir que lorsque votre mère décédera, le fisc présumera qu’elle aurait vendu son immeuble à sa juste valeur marchande. Si vous ne transférez pas à la valeur marchande, la loi prévoit des règles punitives.

Le logement de votre mère est considéré comme sa résidence principale; il sera donc exonéré d’impôt lorsqu’il sera transféré aux enfants à son décès. Dans ce cas-ci, il s’agit d’un immeuble de trois logements. Votre mère habitait seulement 33 % de l’immeuble. Il n’y aura donc pas d’exemption pour 66 % de l’immeuble et de l’impôt à payer pour la succession. Malheureusement, le fisc ne vous accordera souvent que six mois pour payer cet impôt.

Comment payer les impôts :

  1. Vendre l’immeuble, le profit servira à payer l’impôt.
  2. Réhypothéquer l’immeuble si les revenus le permettent.
  3. Rembourser de vos poches les montants demandés.
  4. Utilisez une assurance-vie prise à l’avance.

Si votre mère n’a pas utilisé d’amortissement en capital, le gain en capital ou profit sur la vente, est généralement taxé à 50 % du bénéfice réalisé. L’amortissement sert à constater la perte de valeur subie par un immeuble en raison de l’usure ou du temps. Il permet la répartition de cette perte de valeur sur plusieurs années. La loi permet une «dépense fictive» maximum de 4 % par année. On reporte donc le paiement des impôts lors de la vente de l’immeuble, la succession aura donc encore plus d’impôt à payer.

Point important pour votre mère ?

Vous devez vous assurer que votre mère a un testament écrit qui décrit très bien à qui les immeubles seront transférés à son décès. Cela protège la succession et évite que ce soit le Code civil du Québec qui tranche, décidant à qui seront transférés les immeubles et qui les gérera. Vous ne voulez pas cela.

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

Conseils

  • Assurez-vous que vous avez un plan d’action pour payer l’impôt au décès. Planifiez-le à l’avance. 
  • Faites analyser votre situation pour savoir s’il serait plus avantageux de transférer l’immeuble du vivant de votre mère ou à son décès. Il peut y avoir des avantages finan­ciers ou fiscaux lors de cette prise de décision.
  • Qu’il s’agisse d’un don, d’un transfert ou d’une vente, il y aura un impact. Consultez un comptable ou un fiscaliste pour bien planifier.