Des acheteurs floués dans un stratagème immobilier gagnent en Cour
Un promoteur qui vivait dans le luxe condamné à rembourser ses victimes
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Pendant qu’un riche entrepreneur immobilier profitait de la vie au volant de voitures de luxe, en voyage ou entouré de jolies filles, des acheteurs qu’il a floués ont fait face à la faillite, la maladie et l’angoisse.
Denis Francoeur a proposé à plus d’une centaine d’investisseurs de lui acheter des propriétés en échange de 3000$ pour chaque vente. Il promettait à ces investisseurs de s’occuper des rénovations, des locataires ou des comptes, en plus de leur faire miroiter la moitié du profit lors d’une revente rapide.
Les acheteurs croyaient ensuite faire fortune. Ils se sont plutôt retrouvés au cœur d’un lourd stratagème immobilier.
Mais les choses se sont mises à mal aller pour Francoeur, 45 ans, de Saint-Hubert. Le projet d’investissement prometteur s’est alors transformé en cauchemar pour les victimes, dont certaines se sont tournées vers les tribunaux pour récupérer une partie de leurs pertes.
Elles ont récemment réussi à lui faire mordre la poussière.
Selon l’entente qu’il avait lui-même établie, Francoeur devait payer l’hypothèque, l’entretien des immeubles et les taxes de la propriété. Pour ce faire, il déposait des chèques dans les comptes des acheteurs, desquels étaient prélevés ces paiements.
Toutefois, en 2010, les acheteurs floués ont cessé de recevoir l’argent de Francoeur. Ils ont donc dû acquitter les montants dus. Ils se sont ensuite aperçus que les taxes scolaires n’avaient pas été payées.
«Stratagème malhonnête»
Puis, certains clients ont constaté bien tard la piètre qualité des propriétés acquises. Les rénovations promises n’étaient que cosmétiques tandis que l’entretien des fondations des immeubles et du toit avaient été négligé. Les victimes, 119 au total, ont alors dû débourser d’importantes sommes d’argent de leurs poches.
Les acheteurs l’ignoraient, mais Denis Francoeur avait mis en place une organisation de travail permettant de tromper les institutions financières : il leur faisait croire que l’acheteur prête-nom était un «propriétaire-occupant», alors que ce n’était pas le cas.
Dans au moins un cas, de faux documents ont été utilisés à l’insu de l’acheteur lors de l’achat.
Une stratégie qui est devenue «carrément un stratagème malhonnête», a conclu la juge Chantal Sirois de la Cour des petites créances, qui a condamné Francoeur à verser 7000 $ à 11 victimes qui l’ont poursuivi. Ils avaient tous perdu entre 3000 $ et près de 47 000 $ en acquittant les frais qu’avait promis de payer Francoeur.
«Aller en Cour, c’était très exigeant, autant en temps qu’en émotions. Alors plusieurs nous ont lâchés», a dit Roch Lemaire du Regroupement des victimes de Gestion Immobilière Denis Francoeur.
C’est en 2011 que des victimes du promoteur ont créé cet OSBL, afin de trouver un moyen de récupérer leur argent, mais aussi de s’assurer qu’un tel stratagème cesse.
«Parmi les victimes, plusieurs ont fait faillite. Ils ont perdu de l’argent, mais il y en a aussi qui ont fait des dépressions», a ajouté Sylvain Paquette, du Bureau canadien du crédit, qui a agi comme consultant auprès des victimes.
C’est l’ancienne adjointe de Denis Francoeur qui a fait appel aux services de M. Paquette pour aider les victimes.
La juge a soulevé le «voile corporatif», c’est-à-dire la distinction entre la société et son ou ses actionnaires, en condamnant Denis Francoeur personnellement dans l’affaire et solidairement avec ses sociétés.
Denis Francoeur a préféré ne pas commenter le présent dossier.
Une ancienne représentante les aide
Après avoir démissionné de son poste de représentante pour Denis Francoeur, Isabelle Poirier s’est rachetée auprès des clients floués qu’elle avait pour la plupart elle-même recrutés. Parmi eux figurait sa propre mère.
«J’informais M. Francoeur [des] plaintes [de clients]. De plus en plus, au lieu d’acquitter les comptes, il menaçait de “tirer sur la plogue”... Réalisant après un certain temps qu’il ne réglerait pas leur situation, j’ai entrepris des démarches auprès de notaires, avocats, comptables, amis et finalement Sylvain Paquette afin de chercher une solution pour aider ces personnes qui affrontaient d’énormes problèmes financiers et psychologiques complètement inattendus», peut-on lire dans un affidavit rédigé par Mme Poirier, déposé au dossier de la Cour.
Grosse vie
Elle a travaillé comme représentante pour M. Francoeur de 2005 à 2009. Selon la juge Chantal Sirois de la Cour des petites créances, Mme Poirier ne pensait pas que son patron avait des difficultés financières, «puisqu’il continuait à développer de nombreux projets d’envergure en immobilier. Il faisait notamment de gros achats de terrains».
La femme avait beau conseiller à son patron de réduire son train de vie, ce dernier ignorait ses propos. À un moment, Francoeur lui a même remis une liste de tous les clients et lui a demandé de choisir, qui il devrait payer, et qui il ne paierait pas, a déploré la juge.
«Elle a continué à voir Denis Francoeur se promener en Ferrari, en Audi R8, et actuellement en Mercedes», peut-on lire dans le récent jugement.
Mme Poirier a démissionné peu après, puis a suivi une formation pour devenir courtière immobilière, «afin de vendre le plus possible de propriétés appartenant à ces gens».
«J’ai vendu environ 57 propriétés appartenant à ces clients floués. Je me servais de mes payes (4 % sur contrat) afin de réussir à faire tourner la roue des ventes. Ainsi j’ai déboursé, à même mes profits, pour les rénovations à effectuer (non faites comme prévu)», a-t-elle écrit dans le document de Cour.
Éviter à tout prix que d’autres se fassent avoir
«Quand c’est trop beau pour être vrai, c’est parce que ce n’est pas vrai. C’est ça la morale de cette histoire-là», a lancé Pierrette Gratton, une des 11 victimes que devra indemniser le promoteur immobilier Denis Francoeur.
En investissant dans un projet immobilier en 2007, la femme de 75 ans espérait faire quelques profits pour pouvoir bien profiter de sa retraite. Elle s’est plutôt retrouvée avec de nombreuses dettes. Elle a perdu plus de 18 000 $.
C’est avec le deuxième immeuble acheté de Francoeur qu’elle a eu d’énormes problèmes: factures d’Hydro-Québec impayées à rembourser, taxes municipales et frais de mutation à acquitter, logements non-loués ou mal loués. Un des immeubles qu’elle a acheté s’est même avéré complètement «désuet».
«Quand j’ai vu l’état du duplex, je ne pouvais pas croire que des gens y habitaient. Les murs étaient couverts de champignons, les fondations s’écroulaient, l’eau coulait parce qu’il n’y avait pas de gouttières, des marches d’escalier étaient pourries», a-t-elle dit, précisant qu’elle n’avait pas visité l’immeuble puisque lors du premier achat, tout s’était bien déroulé.
«J’ai très mal vécu ça. Je suis allée en thérapie pour ne pas vivre avec de la rancoeur. Je ne peux pas en vouloir au monde entier pour mes erreurs. Je les assume, c’est tout», a -t-elle ajouté.
Éviter d’autres fraudes
Mme Gratton se réjouit de sa récente victoire aux petites créances. Si elle a poursuivi son combat avec les 10 autres victimes au dossier, ce n’est pas simplement pour l’argent, mais aussi pour éviter que d’autres se fassent flouer.
«Si on peut arrêter ces subterfuges, on n’aura pas fait ça pour rien», a-t-elle dit.
«Le 7000 $, ça éponge une partie de l’argent perdu. Mais ça ne compense pas pour ma thérapie, mes nuits blanches, l’anxiété», a-t-elle ajouté.
Mme Gratton aurait bien aimé poursuivre Denis Francoeur au civil afin de récupérer une plus grande compensation. Mais c’est faute d’argent qu’elle et les autres victimes ont dû se tourner vers les petites créances.
«La justice au Québec n’est pas accessible pour un citoyen moyen. On n’avait pas les moyens de payer des centaines de dollars par heure pour un avocat», a déploré Mme Gratton.
«Sur 120 victimes, on était que 11 à poursuivre jusqu’à la fin. On n’a pas lâché. Je nous appelle les Gaulois», a-t-elle dit en riant.
Quelques cas recueillis
Un jeune homme qui s’est fait flouer est aujourd’hui devenu... courtier hypothécaire.
«Au moment des faits, âgé de 22 ans, il était étudiant et rêvait d’investissement immobilier. Il était donc moins bien outillé qu’aujourd’hui», a précisé la juge Sirois dans son jugement.
«Bien étonné de la générosité» de l’offre, Simon s’est réjoui du projet immobilier. Jusqu’à ce qu’il cesse de recevoir des paiements pour l’hypothèque. Puis en allant visiter ses locataires, il a constaté que les rénovations qui devaient être faites n’avaient jamais été complétées.
«Je me suis retrouvé à payer un prix pour un condo rénové pour un condo qui était encore à son look d’origine», a témoigné en Cour celui qui a perdu plus de 22 000 $. Sa conjointe a perdu pour sa part 18 000 $.
Jean-Philippe était pour sa part très confiant de faire «un beau petit profit» avec ce projet. Jusqu’à ce qu’il apprenne que Denis Francoeur l’avait «abandonné», comme les autres.
«C’est à ce moment-là que ce qui se présentait comme un investissement intéressant, s’est effondré», a-t-il dit au procès.
Le jeune homme s’est ensuite aperçu en 2013 qu’il y a eu de fausses déclarations dans sa demande de financement hypothécaire. Il a perdu plus de 15 000 $. «Je me suis enfermé dans ce malheur, stressé et honteux», a-t-il témoigné.
Un autre investisseur a dit en Cour avoir vu sa vie détruite par toute cette histoire.
En plus d’avoir perdu plus de 35 000 $, il dit avoir vécu un préjudice personnel important: «J’ai ressenti beaucoup de peur et de stress». Après de multiples problèmes et tentatives, Roch Lemaire a réussi à vendre la maison qu’il avait acquise, sans aucun profit.
L’argent de la vente a plutôt servi à payer les taxes scolaires et autres dettes. «On s’est fait vendre un projet d’investissement et de revente d’immeuble avec partage des profits à 50-50.
Le système marche, mais l’intention de Denis Francoeur était tout autre. Il n’a pas respecté ses engagements, a-t-il déploré en Cour. Je veux rétablir mon image, je suis une victime de cette machination pas un complice et je veux apaiser mes pertes.»
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