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Attention à l’impôt si vous louez votre maison

Attention à l’impôt si vous louez votre maison
Illustration fotolia

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À la suite des derniers articles sur le profit à la revente d’un immeuble, j’ai eu plusieurs questions de lecteurs sur ce sujet. Avec l’aide de M. François Drouin, fiscaliste chez Fiscalliance, j’ai décidé de répondre à deux questions très pertinentes:

1) J’ai vécu dans une maison et je songe à déménager et à la louer. Dois-je payer de l’impôt à la revente?

Comme vous le savez, lorsqu’on vend sa résidence principale, on n’a généralement pas à payer d’impôt en raison de l’exemption pour résidence principale. Lorsque l’on cesse de l’habiter et que l’on commence à la louer, rares sont ceux qui connaissent les conséquences et les choix possibles. En effet, la législation fiscale prévoit une disposition fictive de votre résidence lors d’un changement d’usage (par exemple, un bien à usage personnel devient un bien générateur de revenus). Vous seriez donc tenu de déclarer la prise de valeur depuis l’acquisition. Toutefois, ce gain serait exempté en raison de sa qualification à l’exemption pour résidence principale. Le point important est qu’à partir de ce moment, vous devrez payer de l’impôt sur la prise de valeur future, car vous ne serez plus admissible à l’exemption.

Il existe toutefois une autre option qui pourrait s’avérer intéressante dans certains cas. En effet, un choix fiscal peu connu permet de désigner votre résidence comme résidence principale pendant les quatre premières années de location même si vous ne l’habitez plus. Également, la loi prévoit une année d’exemption gratuite à chaque disposition de résidence. Dans un scénario idéal où vous vendez votre résidence cinq ans après avoir cessé de l’habiter, vous pourriez quand même exempter la totalité du gain! Cela pourrait représenter une économie importante dans un marché haussier. Les règles en matière d’exemption pour résidence principale sont plus complexes que les gens ne le croient. Je vous invite à consulter un comptable ou un fiscaliste lors d’un changement d’usage ou lors de la disposition d’une résidence.

2) Mon père m’a aidé pour l’achat de ma première maison, il a signé avec moi tous les documents d’achat et de financement. Lors de la revente, étant donné que j’ai toujours habité la maison et que mon père non, est-ce que mon père devra payer de l’impôt?

Comme la maison lui appartient à 50 %, il devra déclarer 50 % du gain réalisé à la vente. Théoriquement, la loi permet à un contribuable de désigner comme résidence principale une résidence habitée par son enfant. Toutefois, s’il possède déjà une résidence principale, il devra forcément payer de l’impôt sur celle-ci ou sur la sienne.

La décision d’inscrire votre père comme propriétaire peut engendrer des montants d’impôts significatifs, ce qui aurait facilement pu être évité.

Conseils

  • S’informer avant est toujours plus facile qu’après les faits et souvent beaucoup moins dispendieux.
  • Dans bien des situations, la détermination de la valeur marchande de la résidence aura des conséquences fiscales importantes. Dans les cas où l’on doit déclarer un gain même s’il n’y a pas eu de disposition réelle, il vaut mieux obtenir une évaluation indépendante de la valeur marchande de la propriété pour éviter toute contestation de la part des autorités fiscales.
 

 

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