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Le locateur doit être informé de la sous-location d’un logement via Airbnb

Le locateur doit être informé de la sous-location d’un logement via Airbnb
AFP

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Dans quelle mesure un locataire peut-il décider de transformer un logement qu’il loue en source de revenus en le proposant sur Airbnb pour des locations à court terme ?

C’est à cette question que la juge administrative  Anna Mailfait de la Régie du logement a répondu il y a quelques semaines.

Dans une décision rendue en mars dernier, la Régie du logement était saisie d’une demande de la part d’une locatrice réclamant une augmentation de loyer suite à la découverte des sous-locations du logement effectuées sur Airbnb par le locataire.

Elle a décidé que le locataire doit informer le locateur lorsque son logement est proposé sur le marché de la location à court terme de type Airbnb. 

Dans  cette affaire il avait été établi que le locataire avait une résidence principale qui est partagée entre Toronto et Beaconsfield.

Il utilisait le logement loué essentiellement à des fins d’investissement et non à des fins résidentielles. Ce logement constituait pour lui, un levier pour faire des profits. Il était l’objet d’un commerce.

Mais est-ce que la locatrice peut prétendre à récupérer une partie des profits que peuvent générer ces locations à court terme via des sites comme Airbnb ?

La juge écarte cette approche en répondant que la demande d’augmentation substantielle est déraisonnable. Si elle était accordée, cela donnerait ouverture à des augmentations de loyers en proportion de ceux pratiqués sur le marché du « locatif non résidentiel » tel que pratiqué sur des sites comme Airbnb.

La juge explique que lorsqu’un locataire pratique la sous-location comme celle qui se pratique sur les sites spécialisés sciemment et dans l’unique perspective de faire des profits, il se trouve à bénéficier des protections accordées par la loi au locataire alors qu’il agit dans un but de réaliser des profits. 

Le régime du louage résidentiel est conçu pour protéger le droit du locataire qui vit dans le logement à être maintenu dans dans les lieux, non les visées financières de gens qui n’habitent pas réellement le logement loué et ne le conservent qu’en vue de réaliser des gains.

Si le Tribunal permettait le recours facile à la pratique de sous-location systématique par les locataires, il y aurait débalancement de l'équilibre prévu par la loi afin de baliser les droits et obligations de chaque partie.

Il y aurait également tentation chez les locateurs de se détourner de la voie locative résidentielle et opter pour un mode de location plus lucratif, mais exempté du contrôle des loyers.  On peut comprendre: si la location à court terme présente de meilleures perspectives de rentabilité, il est prévisible que plus de propriétaires seront tentés d'y consacrer leurs immeubles.

La juge estime donc qu’il faut encadrer l’exercice du droit, par le locataire de sous-louer son logement.  

Comme pour toute autre sous-location, le locataire qui veut sous-louer son logement de façon systématique, via des sites spécialisés et dans l’optique de faire des profits en regard du loyer payé, doit en informer le locateur.

Cette information du locateur s’avère essentielle à l’exercice des droits du locateur « puisque la multiplication et la fréquence des sous-locations sont porteuses de risques quant à l’intégrité physique de son immeuble et l’utilisation prudente et diligente par les sous-locataires. » écrit la juge.

Également, ces sous-locations hors du contrôle du locateur pourraient être invoquées par les assureurs pour modifier la couverture d’assurance ou refuser de l’assurer.

En outre, la question de la conformité de ces sous-locations à certains règlements municipaux pourrait se poser.  Cela présente le risque de placer le locateur dans une situation d’infraction, mais sur laquelle il n’aurait pas eu de prise.

La juge Anne Mailfait  mentionne qu’ en France la loi soumet la location non résidentielle à des conditions plus strictes que celles évoquées ici: le locataire doit informer le locateur et obtenir son accord écrit et le prix de la sous-location à un client Airbnb ne peut être supérieur au prix du loyer. Obligatoirement, l’information transmise au locateur porte sur la durée et le prix de la sous-location. Le défaut d’une telle information est un motif de résiliation du bail.

Ce jugement de la Régie du logement vient donc affirmer une obligation du locataire d’informer son locateur lorsqu’il propose le logement en location sur des sites en ligne.

Voir la décision 9177-2541 Québec inc. c. Li, 2016 QCRDL 8129