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4 trucs pour ne pas se faire avoir à l’achat

4 trucs pour ne pas  se faire avoir à l’achat
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Vous venez de décider d’acheter une maison ou un immeuble à revenus, mais comment effectuer une bonne vérification diligente?

Voici quatre étapes cruciales avant de procéder à l’achat d’un immeuble. Si vous achetez un immeuble à revenus, il faudra vous assurer en plus que les revenus sont bien réels en vérifiant les dépôts et aussi en effectuant une bonne analyse des dépenses.

Les vieilles fiches descriptives

1. Saviez-vous que vous pouvez retourner voir les fiches descriptives de plus de 20 ans en arrière lorsque l’immeuble a été vendu par un courtier immobilier? En effet, toutes les vieilles fiches descriptives demeurent dans leur système; annulées, expirées ou vendues. On peut donc trouver une mine d’or en informations sur l’immeuble et surtout les informations dans les descriptions telles que: toit refait à neuf l’an dernier, cela se passait en 2000, plus de 15 000 $ en rénovation pour refaire la cuisine et salle de bain en 2010.

Si l’immeuble a été vendu à quelques reprises depuis 20 ans, le dernier propriétaire ignore bien des détails; les factures se perdent et plusieurs informations s’échangent seulement verbalement. Demandez à votre courtier immobilier ces informations capitales.

Rapport d’inspection

2. Il est très important de faire inspecter votre immeuble avant l’achat, même s’ils viennent de rénover toute la maison. Même si elle est neuve et que vous avez un rapport d’inspection d’un autre acheteur qui s’est retiré. OUPS! Selon Me Luc Audet, avocat de la firme Audet et associés, n’oubliez pas que ce rapport d’inspection ne vous est pas adressé et que s’il survient un problème et que vous devez aller en cour, il ne sera pas valide.

Si vous réussissez à obtenir un vieux rapport d’inspection qui date de l’achat de l’immeuble par l’acheteur, vous allez être capable de comparer s’il a fait des améliorations au cours des années ou s’il a tiré le meilleur de la maison laissant tout aller en ruine.

Les assurances

3. Attention! Ce n’est pas parce que votre vendeur paie un certain montant d’assurance que vous allez payer exactement le même montant ou payer moins. Si ce vendeur a plusieurs immeubles et qu’il obtient un rabais sur ses primes, vous ne bénéficierez pas de cet avantage. Lors d’un de mes achats, le vendeur payait une prime de 3200 $, et lorsque j’ai voulu m’assurer avec exactement le même assureur, ma prime s’élevait à 5600 $! Aie! Cela a diminué de beaucoup le rendement de cet immeuble. Ce vendeur n’était pas suffisamment assuré et il possédait la même assurance depuis 25 ans; l’assureur ne l’avait pas augmenté beaucoup. Magasinez votre assurance avant que toutes vos clauses d’achat soient enlevées.

Déclaration du vendeur

4. Depuis 2012, lorsque vous achetez par courtier immobilier, le vendeur est obligé dans les immeubles de cinq logements et moins de vous fournir une déclaration du vendeur énonçant tous les problèmes antérieurs avec cet immeuble. Si vous achetez au privé ou un immeuble supérieur à cinq logements, exigez-la quand même dans votre promesse d’achat. Le vendeur doit déclarer tous les problèmes survenus; vous en saurez donc plus sur cet immeuble, ce qui vous permettra de prendre une décision éclairée.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formations et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

Conseils

  • Plus vous en saurez sur l’immobilier, meilleurs seront vos achats, lisez ces chroniques, écoutez des vidéos, suivez des formations.
  • N’hésitez pas à investir quelques centaines de dollars avec des professionnels lors de vos achats, c’est tellement plus facile de le faire avant la signature chez le notaire, qu’après...