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Paye-t-on de l’impôt lors de la vente de notre maison?

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Le gain en capital (profit) sur votre résidence sera exempté d’impôt si vous la désignez comme résidence principale, pour chaque année pendant lesquelles vous en avez été propriétaire.

Autrement, une partie ou la totalité du gain en capital sera imposable. Comment s’y retrouver? Alors voici.

Logements admissibles

Le logement (maison, chalet, condo, appartement d’un duplex, triplex, etc., part dans une coopérative d’habitation, maison mobile) peut être situé au Canada ou à l’étranger.

L’exemption d’impôt vise le bâtiment et jusqu’à un demi-hectare de terrain contigu, à moins de démontrer que l’excédent sert à l’usage de la résidence. Les espaces de stationnement d’un condo sont inclus.

Occupation

Pour se qualifier à l’exemption, le logement doit être normalement habité dans l’année par le propriétaire, son époux (conjoint de fait), son ex-époux (ex-conjoint de fait) ou son enfant.

Le logement peut se qualifier s’il est occupé pour une courte période de l’année, comme un chalet pendant les vacances.

Si l’immeuble comporte plusieurs logements distincts, seule une portion du gain sera exonérée, généralement en fonction de la superficie occupée par le propriétaire (ou un proche admissible).

La location occasionnelle d’une résidence ne la disqualifie pas, mais un logement ne peut être détenu principalement dans un but locatif, à moins que le locataire soit l’enfant ou l’ex-conjoint du propriétaire (mais pas un parent par exemple).

Une portion accessoire du logement peut servir dans un but commercial (garderie ou bureau à domicile), si cela n’entraîne aucun changement structurel et qu’aucun amortissement n’est réclamé.

Une résidence par année par famille

Un couple ne peut désigner qu’une seule résidence par année, peu importe que les conjoints soient propriétaires individuellement ou copropriétaire. Lorsqu’une résidence est vendue, on indique sur le formulaire prescrit les années pour lesquelles on la désigne comme résidence principale (exonérée); ces années ne peuvent plus être désignées pour une autre propriété.

Si vous ne possédez qu’une seule propriété, elle sera votre résidence principale pour toute la période de détention et aucun gain ne sera imposable. Cependant, si vous possédez plusieurs résidences admissibles simultanément (ex.: une maison et un chalet), un choix s’impose.

Ainsi, si vous vendez votre chalet, il faudra comparer votre profit au moment de la vente au profit que vous réaliserez lorsque vous vendrez votre maison.

Chaque année de profit que vous déciderez d’exonérer sur votre chalet sera imposable à l’égard de votre maison. Vous devrez donc considérer les risques de fluctuation du marché immobilier pour déterminer s’il est préférable d’exonérer votre gain actuel (chalet) ou votre gain éventuel (maison).

Monsieur Thuot est associé chez Raymond Chabot Grant Thornton

Conseils

  • Conservez les documents permettant d’établir le coût fiscal de tout immeuble, pour évaluer votre gain: contrat d’acquisition, frais de notaire, de mutation, de rénovation majeure.
  • Clarifiez votre intention: si une résidence est acquise ou construite avec l’intention de la revendre à court terme, le gain sera généralement un revenu d’entreprise, non exonéré.
  • Si vous détenez plusieurs logements admissibles simultanément, assurez-vous d’identifier celui sur lequel l’exonération est plus avantageuse.
  • Avant d’entreprendre des travaux dans le but d’utiliser une partie de votre résidence pour gagner un revenu, vérifiez s’ils entraîneront un changement structurel à l’immeuble puisqu’un changement d’usage, même partiel, aura des conséquences.