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Gentrification et réglementation

Gentrification et réglementation

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La semaine passée, pour le compte de l’Institut économique de Montréal, j’ai cosigné un résumé de littérature sur le sujet de la gentrification. Premièrement, j’affirmais que la littérature était claire que les bénéfices de la gentrification sont assez bien partagés. Deuxièmement, j’affirmais que l’ampleur des effets négatifs dépendait largement des politiques publiques affectant l’offre de logement.

Certaines personnes ont critiqué ses bénéfices en se basant sur une très mauvaise compréhension de la littérature. Plus précisément, il est question des quelques rares articles qui trouvent des effets négatifs – notamment en Grande-Bretagne. Au contraire, la Grande-Bretagne prouve la seconde partie de notre argument.

En effet, nous avançons que les bénéfices de la gentrification dépendent largement de la flexibilité du marché du logement du côté de l’offre. La réglementation qui restreint l’offre de logement a tendance à rendre l’offre plus inélastique. C’est-à-dire que la quantité de logements offerte dans un marché très réglementé est moins sensible aux changements de prix. Dans un marché moins réglementé, l’offre est plus élastique et s’adapte beaucoup mieux aux changements de prix. Dans un contexte de gentrification où la demande pour les logements augmente rapidement, le prix des loyers augmentera considérablement si la réglementation limite l’offre de logement. Cette mécanique est exprimée par le graphique attaché à cet article (voir ci-haut). Il suffit de comparer la différence de loyer entre les points orange et les points bleus. Les « méfaits » de la gentrification dépendent donc largement de l’inélasticité de l’offre (qui dépend à son tour du niveau de réglementation).

Même en cas d’augmentation des loyers, les plus démunies peuvent y trouver leur compte. En effet, le loyer payé par une personne n’est pas seulement un paiement pour le logement, mais un paiement pour se situer à un certain endroit. L’accroissement de la diversité des services, de la sécurité, de la qualité de vie et des opportunités socio-économiques qui caractérisent la gentrification compensent largement les augmentations de loyer. C’est pourquoi plusieurs études démontrent que la probabilité qu’un ménage pauvre quitte le quartier diminue suite à la gentrification. Les bénéfices sont supérieurs aux pertes. Les restrictions sur l’offre de logement font en sorte que les pertes sont plus importantes. Avec une offre de logement inélastique, une augmentation de la demande générera une augmentation très prononcée des loyers. Plus cette augmentation est forte, plus elle dilue les bénéfices de la gentrification !

Et c’est justement pour cela qu’il est ironique que des gens comme Ève-Lyne Couturier citent la Grande-Bretagne. En effet, la Grande-Bretagne est reconnue pour des contrôles de loyer et des restrictions quant à l’aménagement urbain particulièrement sévères ! Ayant vécu en Grande-Bretagne, j’ai souvent assisté à des conférences données par des économistes associés avec le Parti travailliste, le Parti libéral-démocrate et le Parti conservateur. Indépendamment des couleurs, ils étaient généralement en accord que les restrictions britanniques sont abusives. Et justement, une étude récente dans Economic Journal affirme que les prix du logement chuteraient d’environ 30 % si les restrictions étaient atténuées.

En citant la Grande-Bretagne, les critiques de la gentrification à Montréal prouvent mon point.