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Mise de fonds 0 $ comptant, grâce au RAP

Bloc maison dans vos poches immobilier condo condos
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Qui aimerait ne pas utiliser son argent en banque pour acheter sa maison? Eh bien, c’est possible! Le gouvernement nous offre cette possibilité depuis 1992 en utilisant ses REER.

Le programme RAP (Régime d’accès à la propriété) est assez bien connu du public en général. Permettez que je vous explique comment on peut utiliser presque 0 $ comptant pour l’achat de sa maison. Il ne faut cependant­­ pas oublier les frais généraux à l’achat, tels que ceux de l’inspecteur, les taxes de mutation, les frais de déménagement ne pouvant être payés avec des REER.

Le RAP permet d’utiliser ses REER jusqu’à concurrence de 25 000 $ par conjoint, donc une belle mise de fonds sans utiliser votre argent en banque. Vous pouvez l’utiliser plusieurs fois dans votre vie si, chaque fois, vous n’avez pas été propriétaire pendant au moins 5 ans. Ce programme est conçu seulement pour les propriétaires occupants­­ et non pas pour les immeubles à revenus dont vous n’êtes pas occupant.

Plusieurs épargnants disposent de suffisamment d’argent dans leur REER pour s’acheter une maison, mais l’ignorent. Souvent, pas besoin d’attendre le 25 000 $. Prenons quelques exemples; la mise de fonds minimale pour l’achat d’une résidence étant de 5 % en utilisant l’assurance-prêt SCHL.

Sachez qu’avant de pouvoir retirer les sommes de ses REER pour l’utiliser dans ce programme, il faut que les sommes aient été au moins 90 jours dans votre REER, sans quoi vous serez imposé si vous les retirez.

Vous avez jusqu’à 15 ans pour rembourser votre REER. Si vous avez sorti le montant maximum de 25 000 $, cela représente un remboursement (sans intérêt) de 1666,67 $ par an ou 138,88 $ par mois.

Une bonne technique pour économiser la pénalité de la SCHL, laquelle permet d’acheter avec seulement 5 % de mise de fonds, est d’utiliser plus de REER, atteignant 20 % en mise de fonds. Prenons l’exemple de Paul et de sa conjointe disposant de 50 000 $ en REER utilisables pour le RAP. Achetant une maison de 250 000 $, 2 choix s’offrent à eux:

  1. Utiliser seulement 5 % de REER, donc 12 500 $ et utiliser la SCHL en payant une prime de 4 % donc 9500 $ (qui est ajouté sur le prêt), en plus de la taxe de 9 % à payer sur la prime = 855 $ (payé comptant) pour un total de 10 355 $, ou
  2. Prendre 20 % en mise de fonds dans leurs REER, n’ayant plus besoin de l’assurance­­ SCHL et de payer la pénalité d’assurance.

Il existe aussi des prêts à faible taux d’intérêt dans différentes institutions financières pour pouvoir maximiser ses REER et ainsi les retirer après la période de 90 jours. Il est parfois plus avantageux de le faire si on peut éviter la prime SCHL. Par contre, prenez garde que ce prêt n’affecte pas votre facteur d’endettement!

  • Planifiez le retrait de vos REER; il faut s’assurer qu’ils ne sont pas gelés dans un fonds quelconque, ce qui vous pourrait vous empêcher de les toucher avant plusieurs années.
  • Utilisez le plus de REER possible pour réduire vos frais à la SCHL.
  • Le RAP est disponible pour les immeubles à revenus si vous êtes propriétaire occupant, profitez-en pour démarrer en immobilier.
  • Vous devrez quand même vous qualifier pour un prêt hypothécaire, même si vous possédez la mise de fonds dans votre REER.

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit­­ à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées­­ de conférences mensuelles.