Problèmes de vice caché lors de l’achat de biens ou d’immeubles

Un vice caché est un défaut de construction dont les conséquences rendent le bien acquis inhabitable. Le droit canadien prévoit dans ce cas des recours possibles pour l’acheteur à condition que soient réunis un certain nombre de critères.

Des conditions nécessaires

Pour qu’un vice soit considéré comme étant caché, il doit exister au moment de la vente mais ne pas être apparent et être inconnu de l’acheteur. Il ne peut en aucun cas s’agir de vétusté.  Le caractère très important du vice doit rendre le logement inhabitable. Une maison sale, sauf si elle est insalubre, ne peut donner lieu à aucun recours. Le vice doit toucher par exemple une charpente ou les fondations : un mur se lézarde, une poutre menace de s’effondrer, une chape se soulève,  constituant ainsi un danger réel.  

En revanche, si le vendeur a laissé des effets personnels entreposés, l’acheteur peut légitimement demander que celui-ci les enlève.

En tout état de cause, il ne faut jamais acheter un bien sans vérifier sur le contrat de vente l’existence d’une garantie de qualité contre les vices cachés, vous n’auriez alors aucun recours. Le vendeur quant à lui peut se protéger en les limitant ou se prémunir contre des vices particuliers clairement énoncés.  Dans la réalité, il a tout intérêt à les déclarer puisque la notion de vice caché disparaît dès lors qu’il les porte à la connaissance de tous. C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier font remplir des questionnaires complets sur ce sujet.

Si vous achetez en direct à un particulier, l’absence de toute garantie signifie que vous achetez à vos risques et périls. Dans cette situation, il ne vous reste plus qu’à vous lamenter.

Une procédure de réclamation immédiate

Dès que vous avez constaté le vice, la première étape consiste à le dénoncer auprès du vendeur. Adressez-lui un courrier en recommandé précisant bien la nature du problème et les dommages qui en découlent.

Si celui-ci vous répond que le problème résulte d’un mauvais usage que vous auriez fait du bien, c’est à lui d’en apporter la preuve.

N’entamez aucun travaux : l’ancien propriétaire doit pouvoir apprécier l’existence et la gravité du vice. Et constater les dommages par lui-même.

Le droit évoque la notion de délai raisonnable pour vous retourner contre l’ancien propriétaire. Celui-ci peut s’étendre en effet jusqu’à un an, sauf si le problème est saisonnier.  Dans certains cas, notamment celui de la pyrite, le vice caché peut se manifester après plusieurs décennies ! Présente dans certains remblais de construction, elle provoque un gonflement de ceux-ci  sous l’effet de l’oxygène et de l’humidité. Résultat : votre dalle de béton se soulève. L’acheteur  pourra donc à ce moment-là se retourner vers le vendeur qui,  à son tour, se retournera contre celui qui lui avait vendu le bien. Il y a eu d’ailleurs au Canada des précédents de poursuites en cascades causés par la pyrite.

 Dans tous les cas, dénoncez le plus rapidement possible le préjudice et essayez d’obtenir un règlement à l’amiable. En cas de litiges, il est primordial de faire appel à un avocat spécialisé en droit civil.

Des réparations possibles

Si le vice caché est reconnu par le vendeur, l’acheteur est en droit de lui demander l’annulation de la vente. Celui-ci  est alors tenu de le rembourser.  

Il peut également faire baisser le prix en regard des réparations à effectuer et obtenir des dommages et intérêts.

Il est donc tout à fait possible de se retourner contre un vendeur mal intentionné à condition toutefois de pouvoir prouver effectivement l’existence d’un vice caché.