Un travailleur autonome peut-il se payer une maison ?

Travailler à son compte procure de nombreux avantages, mais cela peut parfois poser problème lorsque vient le temps d’acheter une maison.

À l’été 2014, la SCHL a resserré ses règles de financement hypothécaire en ce qui a trait aux travailleurs autonomes. Depuis, ceux-ci doivent fournir leurs avis de cotisation des deux années précédentes. Sans cette condition, à moins qu’il y ait endossement d’un tiers, un travailleur autonome ne pourra se prévaloir de l’assurance hypothèque octroyée aux emprunteurs ayant versé moins de 20 % de mise de fonds.

Ainsi, lorsqu’un travailleur n’est pas salarié, son prêteur hypothécaire fait la moyenne des deux dernières années de revenus, tout en accordant un peu plus d’importance à la dernière année.

Par exemple, pour un travailleur autonome qui aurait gagné 45 000 $ en 2015 puis 50 000 $ en 2016, le prêteur établira une moyenne de 47 500 $. Parallèlement, pour un travailleur salarié qui aurait gagné les mêmes montants en 2015 et 2016, le prêteur ne considérera que la dernière année fiscale, soit les 50 000 $ gagnés en 2016.

Une solution alternative serait de faire affaire avec un prêteur alternatif, dont les taux d’intérêt varient entre 3,5 % et 6 %. Selon Emmanuel Elkouby, courtier hypothécaire, le prêt alternatif connaît une forte croissance depuis les nouvelles règles de financement imposées en 2014. Ce serait, selon lui, « une bonne solution pour 1 à 2 ans, le temps de bien s’organiser avec un courtier pour éventuellement faire affaire avec une banque traditionnelle. »

N’attendez pas les années creuses

Si vous êtes travailleur autonome, votre revenu sera probablement grugé par certaines dépenses d’entreprises (frais de local, téléphone, achat de matériel...), ce qui influencera le montant que vous consentira un prêteur hypothécaire.

Prenons un autre exemple : supposons le cas d’un plombier qui souhaite acheter une maison en 2019. En 2017, celui-ci déclarera un revenu brut de 45 000 $, puis de 50 000 $ en 2018. En 2019, il récoltera des revenus totalisant 55 000 $, mais fera l’acquisition de nouveaux outils ainsi que d’une nouvelle camionnette pour son entreprise.

Après avoir déduit ces dépenses d’entreprises de sa déclaration d’impôt, son revenu brut totalise 35 000 $. Par conséquent, s’il souhaite maximiser ses chances d’obtenir le crédit hypothécaire souhaité, ce plombier aurait tout avantage à devancer ou encore à retarder son achat de maison, en autant, bien sûr, qu’il puisse prédire ses revenus et ses dépenses dans les années à venir.

Conseils

• Gardez de bonnes habitudes de crédit. Bâtissez-vous un historique de paiement et payez toujours à temps. Le moindre retard dans vos factures peut avoir une incidence sur votre éligibilité à un prêt hypothécaire, que vous soyez travailleur autonome ou salarié.
• Épargnez en vue d’obtenir la plus grande mise de fonds possible. Les banques seront moins frileuses à l’idée de vous prêter de l’argent, puisqu’elles verront en vous un candidat moins risqué.
• Si vous débutez sur le marché du travail et que vous êtes travailleur autonome, il pourrait être judicieux d’attendre d’avoir cumulé au moins deux années d’expérience et donc de revenus. Ainsi, votre capacité d’emprunt ne sera pas entachée par les modestes revenus que vous gagniez en étant étudiant.

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ