Un lecteur me demande : j’aimerais éventuellement acquérir ma première maison, mais je souhaite aussi à moyen terme investir dans un petit plex. Que devrais-je acquérir en premier ? Le plex ou la maison ?

Chose certaine, le fait de devenir propriétaire permet de se loger tout en amassant une équité. Celle-ci pourra être utilisée quelques années plus tard, que ce soit au moment de la retraite ou encore afin de réaliser un projet nécessitant une bonne somme d’argent. L’acquisition d’une maison pourra ultérieurement financer l’achat d’un plex, mais l’inverse est tout aussi vrai.

Le bon plan, économiquement parlant...

D’un point de vue strictement financier, la meilleure option est d’acquérir un plex en premier lieu. La raison en est fort simple : son rendement sera nettement supérieur à celui d’une maison. Vos locataires vous aideront à rembourser votre hypothèque, alors que dans le cas d’une maison, seules vos propres poches seront mises à contribution.

Le plex vous aidera donc à vous enrichir plus rapidement, surtout si vous vous y logez à titre de propriétaire occupant. En ce sens, autant l’acquérir le plus rapidement possible ! Rien ne vous empêchera quelques années plus tard d’utiliser l’équité accumulée sur votre plex afin d’acheter votre maison de rêve.

Mais la qualité de vie, ça n’a pas de prix.

Il ne faut pas perdre de vue que l’achat d’un plex vient avec certaines responsabilités. Les locataires ne vous paient pas seulement pour que vous remboursiez votre hypothèque, ils vous paient aussi pour que vous preniez soin de l’immeuble. Ainsi, il se pourrait qu’en tant que propriétaire d’un plex, vous receviez un appel tard en soirée pour venir déboucher la toilette d’un de vos locataires. C’est sans parler de tout l’entretien « normal » de l’immeuble.

De plus, le fait d’être propriétaire occupant s’accompagne de quelques restrictions : vous disposez d’un espace de vie moins grand que celui d’une maison et vous côtoyez vos locataires au quotidien. C’est un peu comme vivre en condo. Si vous vivez seul ou à deux, c’est une chose. Mais si vous avez une famille ou que vous prévoyez avoir des enfants dans un avenir rapproché, l’aspect pratique de la maison pourrait l’emporter sur le « bon plan économique » offert par le plex.

Conseils

• En tant que propriétaire occupant, il est possible de verser une mise de fonds initiale de seulement 5 % pour un duplex, et de 10 % pour un triplex et un quadruplex. Celle-ci monte à 15 % ou 20 % pour un propriétaire non occupant.
• Avant d’acquérir un plex, il faut évaluer le retour sur investissement. Quels sont les revenus potentiels versus le coût d’acquisition ? Dans combien d’années ces revenus me permettront-ils de rentabiliser mon investissement ?
• La meilleure option est d’acheter un plex dont la valeur se situe sous sa valeur marchande.
• Vous pouvez également apporter des modifications à votre immeuble afin d’en augmenter la valeur marchande (faire des rénovations).

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.