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Une mise de fonds de 5 % ou de 20 % pour une maison?

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Vaut-il mieux acheter aujourd’hui une maison en versant une mise de fonds minimum de 5 %, ou plutôt attendre quelques années afin d’accumuler une mise de fonds d’au moins 20 % ?

Verser une mise de fonds de 20 % réduit le montant des versements hypothécaires tout en excluant les frais d’assurance hypothécaire.

Or, la vraie question est la suivante : pour un acheteur qui ne dispose pas d’une telle somme, cela vaut-il la peine d’attendre pour accumuler le montant équivalent à une mise de fonds de 20 % ? Pensez-y-bien : pour une maison de 300 000 $, on parle d’une mise de fonds de 60 000 $. Et vous n’avez pas payé tous les autres frais !

Voici deux scénarios possibles :

1. Acheter maintenant avec 5 % de mise de fonds

  • Prix d’achat: 300 000 $
  • Mise de fonds: 5 % (15 000 $)
  • Hypothèque totale: 285 000 $ + frais SCHL = 296 400 $
  • Intérêts: 3,24 %
  • Hypothèque restante au terme de 5 ans: 254 504 $

2. Reporter l’achat de cinq ans pour accumuler 20 % de mise de fonds

Imaginons que pendant les cinq prochaines années, les prix des maisons augmentent à raison de 3 % par an, ce qui porte le coût d’acquisition de la même propriété dans cinq ans à 347 742 $. Par conséquent, la mise de fonds de 20 %, qui était de 60 000 $ il y a cinq ans, grimpe à 69 556 $.

  • Prix d’achat: 347 742 $
  • Mise de fonds: 20 % (69 556 $)
  • Hypothèque totale: 278 444 $

Le verdict

En attendant plusieurs années pour accumuler les 20 % de mise de fonds, les prix des maisons pourraient continuer d’augmenter, ce qui finalement pourrait annuler vos économies, et même vous faire perdre de l’argent.

Un simple calcul suffit pour s’en rendre compte. Comparons l’hypothèque que vous aurez à payer dans cinq ans.

Si vous achetez dans cinq ans, votre hypothèque sera de 278 444 $. Si vous achetez maintenant, l’hypothèque à payer dans cinq ans sera de 244 945 $. La différence entre ces deux sommes est de 33 499 $. C’est un montant de 33 499 $ que vous n’auriez pas à payer en optant pour un achat immédiat avec 5 % de mise de fonds ! (N’oubliez pas qu’en repoussant votre achat de cinq ans, il est probable que vous déboursiez en frais de loyer pour vous loger.)

Ne manquez pas la suite dans mon article de la semaine prochaine. J’y aborderai la mise de fonds pour l’achat d’un immeuble locatif.


Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

Conseils

  • Il ne faut pas avoir peur de verser moins de 20 % en mise de fonds.
  • Une maison constitue un actif. La mise de fonds ne doit pas être considérée comme une dépense, mais comme un investissement.
  • Outre la mise de fonds, n’oubliez pas les nombreux frais qui accompagnent l’achat d’une maison (inspection, notaire, droits de mutation, déménagement, etc.).
  • Dans mon analyse, je n’ai pas tenu compte du fait que le taux d’intérêt est souvent plus avantageux pour une hypothèque assurée avec la SCHL, ce qui accentue la différence entre les deux exemples. Si en cinq ans la valeur de votre maison augmente de 5 %, la différence entre ces deux exemples passe à 51 804 $.