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Faut-il craindre une hausse du prix des maisons avec le budget Trudeau?

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Gaétan, un lecteur, demande si les nouvelles mesures d’accessibilité à la propriété, présentées dans le budget fédéral 2019, auront un impact sur les prix du marché immobilier.

Dans son dernier budget, le gouvernement fédéral a notamment annoncé deux principales mesures visant à donner un coup de pouce aux premiers acheteurs.

D’abord, il est question de faire passer de 25 000 $ à 35 000 $ le retrait maximum permis dans le cadre du régime d’accession à la propriété (RAP).

Deuxièmement, le gouvernement instaure l’incitatif à l’achat d’une première propriété. Cet incitatif permettra aux acheteurs de financer une partie de leur première demeure auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), jusqu’à concurrence de 5 % de la valeur d’une habitation déjà existante ou de 10 % d’une nouvelle construction.

Ceci sera offert aux acheteurs qui ont le montant minimal requis de la mise de fonds pour une hypothèque assurée, et dont le revenu familial est inférieur à 120 000 $ par année.

Par exemple, dans le cas d’une nouvelle résidence achetée au prix de 400 000 $, une mise de fonds de 5 % (20 000 $) combinée à un prêt de 10 % sans intérêt (40 000 $) de la SCHL et avec un taux d’intérêt de 3,5 % aboutirait à un paiement mensuel de 1697 $, au lieu de 1897 $ sans ce nouveau prêt. À cela, il faudra ajouter les frais de prime d’assurance SCHL et tous les autres frais qui accompagnent l’achat d’une maison.

Les craintes

La principale crainte évoquée par notre lecteur concerne une hausse générale éventuelle des prix de l’immobilier, qui découlerait d’une hausse de la demande.

Toutefois, d’autres facteurs viennent faire pression. Pensons notamment à la fluctuation des taux d’intérêt, au rendement de l’économie, à l’évolution démographique, à l’accès au crédit, ainsi qu’aux autres programmes gouvernementaux.

C’est sans parler des règles d’accès au financement, par exemple l’instauration dans la dernière année d’un « stress test » plus contraignant par le gouvernement. Dans ce contexte, une hausse des prix est donc difficile à prévoir.

Revenons dans le passé, au début des années 1990, lorsque le gouvernement fédéral a instauré le RAP. On aurait pu croire que l’instauration d’une telle mesure aurait eu un effet haussier sur les prix. Or, c’est plutôt le contraire qui s’est produit ; l’accroissement des prix a ralenti à l’échelle du pays, ceci principalement en raison d’une hausse des taux d’intérêt.

En fin de compte, si le gouvernement favorise les premiers acheteurs, il pourrait tout aussi bien resserrer la vis ailleurs, notamment en haussant les taux d’intérêt, comme il a déjà commencé à le faire en 2018. La seule différence, c’est que ce resserrement s’adresserait à l’ensemble du marché immobilier.

Vous gagnez 120 000 $ ou plus par année ?

Pour réduire votre revenu imposable et être admissible à l’incitatif à l’achat d’une première propriété, vous pouvez maximiser vos cotisations à votre REER. Ceci aura pour effet de réduire votre revenu imposable, peut-être sous les 120 000 $. Par la suite, si vous prévoyez acheter une maison, vous disposerez toujours de la possibilité d’utiliser le RAP qui, ne l’oublions pas, a été bonifié.

Conseils

  • Gardez en tête que les fonds retirés du REER dans le cadre d’un RAP doivent être demeurés au moins 90 jours dans votre régime enregistré d’épargne retraite.
  • Si soudainement vous disposez d’un nouveau levier d’emprunt, ne vous endettez pas au maximum. Prévoyez une marge de manœuvre, advenant un imprévu ou une hausse des taux d’intérêt.

►Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.