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Des taux d’intérêt au plancher

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À cette période l’an dernier, chroniques et commentaires d’experts nous expliquaient comment nous protéger contre d’éventuelles hausses de taux d’intérêt. Avec l’expectative d’une croissance économique soutenue et d’un taux de chômage en chute libre, on prédisait la fin de l’ère des bas taux. 

Les conditions du marché hypothécaire et les anticipations des analystes ont bien changé depuis. Les taux sont restés bas et il est toujours possible d’emprunter sous les 3 % si vous faites affaire avec les banques spécialisées et un bon courtier. 

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Des taux fixes surprenants 

La surprise de l’année reste de voir les hypothèques à taux fixes passer en dessous des taux variables. Un emprunteur avec un dossier de crédit acceptable peut aujourd’hui renouveler au taux fixe de 2,54 % contre 2,70 % variable s’il négocie bien. 

Cette situation avait été observée, quoique brièvement, au début de 2007. Nous étions en plein cœur d’une crise financière majeure. Les marchés financiers s’attendaient à ce que les banques centrales baissent les taux pour y faire face. 

Ils offraient ainsi des hypothèques à taux fixe bas sans prendre beaucoup de risques. Mais pourquoi aujourd’hui ? 

Pourquoi si bas ? 

Le taux hypothécaire que vous payez dépendra principalement de trois facteurs : la flexibilité des conditions de remboursement, la durée du prêt et la variabilité du taux. 

Un taux fixe sur 5 ans sera plus élevé que sur 3 ans. La banque vous proposera un taux supérieur sur un terme plus long parce que le prêt sera plus risqué. Plus l’horizon est long, plus la banque peinera à bien prédire l’avenir. 

Question flexibilité, on augmentera le taux si le prêt est ouvert et si vous pouvez y mettre fin en tout temps sans pénalité. 

D’habitude, le taux fixe sera plus élevé que le taux variable parce que la banque prendra sur elle le risque de fluctuations des taux d’intérêt. Vous payez donc pour votre tranquillité d’esprit. 

Les banques prévoient que ce risque s’est atténué et que les taux n’augmenteront pas vraiment d’ici quelques années. Elles sont donc prêtes à vous payer pour que vous fixiez votre taux. Certains courtiers vous paient même le notaire si vous renoncez au taux variable. 

Ce qui signifie qu’il n’est pas nécessairement avantageux de prendre une hypothèque à taux fixe surtout sur un terme plus long. Mais quoi que vous choisissiez, les taux fixes et variables demeureront très près l’un de l’autre. 

Plus facile d’emprunter 

Depuis peu, les emprunteurs doivent passer un test de « simulation de crise » s’ils ont un capital de moins de 20 %. Le taux utilisé pour ce test vient de passer de 5,34 % à 5,19 %. L’emprunt sera donc légèrement facilité, surtout pour les premiers acheteurs. 

Cette mesure avait été imposée pour refroidir les marchés immobiliers de Toronto et de Vancouver. Elle a fonctionné : les grandes banques viennent d’annoncer leurs portefeuilles de prêts hypothécaires et ont affiché leur croissance la plus lente en 25 ans. 

Plusieurs, dont moi-même, avaient jugé que cette mesure pénalisait injustement les emprunteurs du Québec, où le marché est toujours équilibré.  

► Jean-Denis Garon est professeur à l’ESG UQAM