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Francs-maçons et famille Molson: de plus en plus de proprios ne paient pas de taxes municipales

Le nombre d’organismes sans but lucratif qui obtiennent un congé d’impôt foncier a bondi de 30% en 10 ans

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De plus en plus de propriétaires montréalais bénéficient d’un congé de taxes municipales en invoquant que leur immeuble est utilisé par un organisme sans but lucratif.

Le nombre d’immeubles occupés par des OSBL, qui sont exemptés de toutes ou d’une partie de leurs taxes, est passé de 525 à 685 en 10 ans sur l’île, selon une compilation réalisée par notre Bureau d’enquête. Il s’agit d’une hausse de près de 30 %.

La valeur totale de ces immeubles est d’environ 1,5 milliard de dollars.

Si l’Agglomération de Montréal les avait taxés comme les autres immeubles non résidentiels, elle aurait empoché 45 M$ de plus en 2019, d’après nos calculs.

Les propriétaires qui bénéficient de ce privilège doivent tout de même payer une légère compensation pour les services municipaux, mais leur facture est environ sept fois moins élevée que s’ils étaient taxés comme les autres.

Beaucoup d’argent

Au total, près de 160 M$ en revenus fonciers échappent aux municipalités de l’île en raison des réductions accordées à ces OSBL, mais aussi aux lieux de culte et aux immeubles du gouvernement du Québec.

Danielle Pilette, professeure à l’Université du Québec à Montréal (UQAM), spécialisée en gestion municipale, estime que la hausse des valeurs foncières (et donc de la facture des taxes) peut avoir incité davantage d’organismes à demander une exemption.

« Mais je crois surtout qu’il y a une plus grande diversité d’organismes qu’avant. Chaque microcommunauté veut avoir ses propres institutions. On est dans une diversification extrême de bienfaisance », analyse-t-elle.

En 2018 et pendant les quatre premiers mois de 2019, plus de 75 nouvelles exemptions ont été accordées à des OSBL de l’île par la Commission municipale du Québec (CMQ).

Ce tribunal administratif est chargé de vérifier si les organismes respectent les critères prévus par la Loi sur la fiscalité municipale pour obtenir un congé de taxes.

Les OSBL doivent par exemple « assister des personnes opprimées », donner des activités « d’ordre informatif ou pédagogique » dans « tout domaine propre aux loisirs » ou participer à la présentation d’œuvres « du domaine de l’art ».

L’exemption peut affecter seulement une partie d’un édifice, dépendamment de l’usage qui y est fait.

Même des clubs secrets

L’essentiel des OSBL qui ont obtenu ce privilège sont des organismes culturels ou communautaires, comme l’Accueil Bonneau, le Théâtre du Nouveau Monde ou Moisson Montréal.

Toutefois, les définitions d’activité pédagogique, de loisir et d’usage public de la CMQ ratissent large.

Par exemple, les francs-maçons, un club social secret interdit aux femmes, profitent d’une exemption de taxes sur 60 % de leur immeuble, évalué à 10 M$, sur la rue Sherbrooke.

Il n’est pas non plus nécessaire d’offrir des activités gratuites pour avoir une exemption de taxes. Ainsi des clubs sportifs, même privés et sélects comme des yacht-clubs, peuvent en bénéficier.

Selon Danielle Pilette, ces exemptions « mur à mur » peuvent être nuisibles.

« On est mûr pour un livre blanc sur les exemptions et réductions de taxes à certains organismes. Il serait possible de revoir les définitions de ce qu’est un lieu de culte [voir ci-contre] et de ce qu’est la bienfaisance », dit-elle.

Le cabinet de la mairesse Valérie Plante n’a pas souhaité émettre de commentaire.

► Comment fait-on le calcul ?

Les immeubles occupés par des OSBL sont taxés à un « taux de compensation », qui est de 0,50 $ par tranche de 100 $ d’évaluation municipale.

La plupart d’entre eux sont des immeubles non résidentiels et seraient taxés normalement à 3,60 $ par 100 $ d’évaluation s’ils ne bénéficiaient pas de ce privilège.

ILS BÉNÉFICIENT D’UN CONGÉ DE TAXES

Les francs-maçons

Photo Chantal Poirier
  • 1850, rue Sherbrooke Ouest, Montréal
  • Valeur : 9 850 000 $

Même s’il s’agit d’un club social des plus fermé, la mission officielle des francs-maçons (aussi appelés Fondation maçonnique du Québec) est de recueillir des dons de bienfaisance.

C’est ce qui lui permet d’avoir une exemption de taxes sur son immeuble, dans lequel se réunissent les francs-maçons pour le réseautage et leurs rituels maçonniques.

En 2003, la Commission municipale du Québec (CMQ) a jugé que les activités de ce club « sont offertes au public sans condition préférentielle », malgré le fait qu’un comité juge l’admissibilité des membres à cette société et que les femmes ne peuvent pas devenir franc-maçonnes.

En 2016, la Ville de Gatineau s’était d’ailleurs opposée à ce qu’une loge maçonnique, la King Solomon Temple Corporation, ait une exemption.

La CMQ avait d’abord tranché en faveur de la Municipalité, mais la Cour supérieure du Québec a infirmé cette décision l’an dernier, en se basant sur une définition différente des loisirs.


Les yacht-clubs

♦ Royal St. Lawrence Yacht Club

Photo Pierre-Paul Poulin
  • 1350, Lakeshore Drive, Dorval
  • Valeur : 5 214 700 $

♦ Yacht Club de Pointe-Claire

Photo Pierre-Paul Poulin
  • 1, avenue Cartier, Pointe-Claire
  • Valeur : 1 399 200 $

Pour être membre d’un yacht-club, il faut posséder un bateau. Dans bien des cas, il faut aussi payer des frais d’adhésion annuels de plusieurs milliers de dollars. C’est donc pour les très nantis.

Toutefois, puisque ces OSBL offrent aussi des activités aux non-membres, ces installations sont considérées « être à l’usage du public » par la CMQ.

C’est pour cette raison que le Royal St. Lawrence Yacht Club, à Dorval, bénéficie d’une exemption de taxes foncières sur 17 % de la valeur de son immeuble, qui est évaluée à plus de 5 M$.

Le Yacht Club de Pointe-Claire, de son côté, ne paie les pleines taxes foncières que sur 5800 $ de la valeur de près de 1,4 M$ de son édifice.


Un congé à l’empire Molson

Photo Chantal Poirier
  • 305, rue Sainte-Catherine Ouest
  • Valeur : 15 800 000 $

À cause de l’Astral, la salle de spectacle qu’elle abrite, la Maison du Festival de Jazz est exempte de taxes sur plus de 50 % de sa valeur, estimée à 15,8 M$.

Le propriétaire de l’édifice est Festival international de Jazz de Montréal (FIJM) inc., l’entité sans but lucratif de l’organisation de ce grand événement.

La gestion des opérations est en effet assurée par Spectra Scène, une filière de l’empire de la famille Molson, Groupe CH. D’ailleurs, l’OSBL du Festival de Jazz, Spectra, evenko et le Club de hockey Canadien sont toutes des entreprises enregistrées à la même adresse postale.

Cette séparation des actifs permet au FIJM d’économiser environ 275 000 $ par année en taxes municipales sur la Maison du Festival. L’organisme doit par contre s’acquitter de la pleine facture pour les bureaux servant à Spectra et pour le restaurant au rez-de-chaussée.

Québec appelé à payer davantage

Le gouvernement du Québec ne paie des taxes municipales que sur environ 80 % de la valeur de ses propriétés, une situation que souhaite corriger l’Union des municipalités du Québec (UMQ).

​« Les immeubles [du gouvernement] reçoivent des services municipaux. C’est une question d’équité envers les autres contribuables », explique le conseiller aux communications de l’UMQ, Patrice Lemieux.

Il rappelle que le paiement de 100 % des taxes foncières par Québec est une des « demandes prioritaires » dans le cadre de la négociation du prochain pacte fiscal entre les villes et Québec.

Sur l’île de Montréal, si le gouvernement provincial payait entièrement sa note, il devrait verser 46 M$ supplémentaires en taxes pour ses quelque 2000 immeubles, qui valent plus de 20 G$.

« Dans la région métropolitaine, ce n’est pas si grave qu’il y ait des exemptions de taxes. Mais dans plusieurs régions où le marché immobilier est faible, ça serait important de récupérer l’équivalent de 100 % des taxes », juge Danielle Pilette, professeure à l’Université du Québec à Montréal.

Pour ce qui est des crédits accordés aux OSBL et aux lieux de culte, l’UMQ dit ne pas avoir pris position.

« Il n’y a pas de volonté des élus de revoir les exemptions aux OSBL ou aux lieux de culte, indique Patrice Lemieux. Notre priorité est sur les immeubles gouvernementaux. »

Moins d’églises exemptées

Depuis 10 ans, le nombre de lieux de culte qui profitent d’une exemption d’impôt foncier a baissé dans la métropole, passant de 1166 à 1064, a constaté notre Bureau d’enquête.

La valeur totale des églises, mosquées, synagogues et autres temples qui bénéficient d’un tel traitement de faveur (tout comme celle du parc immobilier en général) continue toutefois d’augmenter. Elle était de 1,8 G$ en 2010, et se chiffre aujourd’hui à 2,7 G$.

L’exemption de taxes des édifices religieux représente un manque à gagner d’environ 65 M$ en 2019 sur l’île de Montréal.

Selon Danielle Pilette, ces exemptions ont « leur raison d’être pour attirer certaines communautés culturelles ».

Toutefois, elle juge qu’après l’adoption de la Loi sur la laïcité de l’État, « il faut être conséquent » et Québec devrait entamer « une commission parlementaire » sur les congés de taxes accordés aux organismes religieux.