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Le RAP expliqué

Si l’achat d’une première propriété figure dans votre liste de projets à venir, le Régime d’accession à la propriété pourrait vous aider à le réaliser.
Photo Pixabay Si l’achat d’une première propriété figure dans votre liste de projets à venir, le Régime d’accession à la propriété pourrait vous aider à le réaliser.

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Parce que les premiers acheteurs ont parfois besoin d’un coup de pouce pour devenir propriétaires, se prévaloir du Régime d’accession à la propriété, communément appelé RAP, peut faire une différence au moment de réunir la mise de fonds.

Qu’est ce que le RAP?

Le Régime d’accession à la propriété est «un programme du gouvernement qui permet à un particulier de retirer, sans incidence fiscale, des fonds de son REER, pour acheter ou construire une habitation admissible», explique Sophie Paquet, gestionnaire de portefeuille à la Financière Banque Nationale. Chaque emprunteur peut ainsi obtenir une somme maximale de 35 000$ (70 000$ pour un couple) provenant d’un REER qu’il possède depuis 90 jours, afin de financer une mise de fonds et diminuer le coût des primes d’assurance prêt hypothécaire.

À qui ça s’adresse?

Le RAP est destiné aux acheteurs d’une première maison, qui ont signé un contrat d’achat ou de construction d’une habitation qu’ils prévoient occuper comme lieu principal de résidence, dans l’année suivant l’achat. Est considérée comme premier acheteur, une personne qui n’a pas demeuré dans une habitation dont elle ou son époux ou conjoint de fait actuel était propriétaire, pendant les quatre années précédant le retrait du REER.

Il faut rembourser!

La somme retirée devra être remboursée dans un délai de 15 ans, sans intérêt, à partir de la deuxième année suivant le retrait. «Puisque le programme est flexible, il est aussi possible de le rembourser plus rapidement», indique Mme Paquet. Les montants retournés ne seront pas considérés comme une contribution à un Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) et n’engendreront pas des déductions d’impôt.

Par ailleurs, le non-remboursement de la somme minimale annuelle prévue (1/15e du montant retiré), occasionnera une pénalité puisque celle-ci sera ajoutée au revenu imposable. Voilà pourquoi il est important que le remboursement soit bien planifié dans le rapport d’impôt et qu’un comptable soit informé de la démarche.

Les avantages

En plus de faciliter l’accession à la propriété, le RAP peut permettre à de futurs propriétaires de s’offrir une plus grande maison ou de l’acheter plus rapidement.

Il est aussi possible d’emprunter le montant de cotisation maximale permise afin de contribuer à un nouveau REER, puis de retirer celui-ci au moment opportun pour rembourser l’emprunt à l’institution financière. Ainsi, le remboursement d’impôt que l’argent placée dans ce REER aura engendré pourra être utilisé pour financer une mise de fonds.

Dans le cas d’un retrait prévu à court terme, l’argent devrait provenir d’un «placement sécuritaire et liquide, à l’abri des fluctuations du marché, pour éviter de devoir retirer l’argent à un mauvais moment», conseille Mme Paquet. L’aide de votre gestionnaire de portefeuille est alors tout indiquée.

Les inconvénients

En retirant un Régime enregistré d’épargne-retraite, son propriétaire perd l’avantage de la progression des revenus de placement à l’abri de l’impôt qu’il aurait généré. Ceux-ci pourraient toutefois être compensés par l’augmentation de la valeur du bien immobilier. «Un investisseur prudent sera moins privé qu’un investisseur audacieux», souligne Mme Paquet.

De plus, l’argent utilisée pour le remboursement du REER, ne pourra pas être investie ailleurs, comme pour la réalisation de rénovations.

Puisque la situation de chaque premier acheteur est unique, il est important de bien évaluer avec son conseiller financier, si le RAP convient à ses besoins.

Quelques faits saillants

Les données proviennent du ministère des Finances.

- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) a été instauré en 1992 en tant que programme temporaire visant à stimuler le marché du logement dans le contexte d’une récession économique. Pour y être admissibles, les participants n’étaient pas tenus d’être des acheteurs d’une première habitation et la limite du retrait maximal était alors de 20 000 $.

- C’est en 1994 que le programme est devenu permanent et réservé aux acheteurs d’une première propriété qui ne pouvaient y avoir recours qu’une seule fois dans leur vie.

- En 1998, le RAP a été modifié en vue de permettre aux particuliers de participer au programme plus d’une fois. L es personnes handicapées et les particuliers qui achetaient ou faisaient construire une habitation pour un parent handicapé n’étaient plus assujettis au critère de l’acheteur d’une première habitation.

- En 2009, la limite du retrait maximal est passée de 20 000 $ à 25 000 $. Dans le budget de 2019, cette limite a atteint 35 000 $.

- Une autre modification a également été instaurée dans le dernier budget en vue de permettre aux personnes divorcées ou séparées de participer au RAP, même si elles ne satisfont pas au critère de l’acheteur d’une première habitation. Cette modification s’appliquera aux retraits effectués après 2019.

Quelques chiffres

Ces données proviennent de l’Agence du revenu du Canada.

Plus de 3 225 000 : Nombre de participants au RAP depuis sa création en 1992 jusqu’au 28 août 2019.

74 910 : Nombre de personnes qui ont participé au programme en 2018, pour un montant total de 1 119 189 000$.

873 376 000$ : Somme totale des remboursements réalisées en 2018.

Pour obtenir plus d’informations sur le Régime d’accession à la propriété, cliquez ici .