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Un petit coup de pouce à l’achat d’une maison

Un petit coup de pouce à l’achat d’une maison
Illustration Adobe Stock

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En mars dernier, le gouvernement fédéral a annoncé une mesure destinée à faciliter l’accès au marché immobilier, l’Incitatif à l’achat d’une première propriété.

Est-ce que ça marche ? Ce programme n’est accessible que depuis septembre. Son gestionnaire, la SCHL, commence à peine à octroyer de l’aide.

Un prêt sans intérêt

Rappelons les grandes lignes. La SCHL offre aux premiers acheteurs un prêt « sans intérêt » représentant 5 % du prix d’une résidence existante ou 10 % à l’achat d’une habitation neuve.

Pour se qualifier, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser 120 000 dollars. À la revente ou après 25 ans, la SCHL reprend ses billes et sa part des profits, soit 5 % ou 10 % du prix de vente ou de l’évaluation.

Nous avons demandé à Denis Doucet, consultant en crédit hypothécaire, de chiffrer un scénario dans lequel de premiers acheteurs recourent à l’Incitatif à l’achat d’une résidence de 300 000 dollars. Comme hypothèse, nous avons présumé une mise de fonds de 5 % (15 000 $) et un prêt hypothécaire à taux fixe de 3 % (amorti sur 25 ans). Quant au rendement immobilier, nous l’avons établi à 5 % par année.

Des mensualités qui baissent

Nous avons voulu connaître l’impact de cette mesure sur les paiements mensuels des nouveaux propriétaires ainsi que sur les profits réalisés à la revente après cinq ans.

À l’achat d’une habitation existante (aide de 5 %), l’effet sur le portefeuille des ménages demeure modeste. L’Incitatif permet de réduire les mensualités hypothécaires de 85 dollars. Au bout de cinq ans, cela représente néanmoins un total 5120 dollars. Toutefois, les propriétaires devront renoncer à une partie du fruit de la revente (118 314 $ au lieu de 121 653 $).

À l’achat d’un logement neuf (aide de 10 %), le remboursement hypothécaire baisse significativement (162,13 $/mois ou 9728 $/5 ans). Le retour sur l’investissement sera d’autant moindre à la revente (113 437 $ plutôt que 121 653 $).

À savoir

  • Le programme de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) réduit les paiements hypothécaires, mais il peut être désavantageux lors d’un deuxième achat, car les propriétaires ne captent pas tous les profits à la revente de leur première maison.
  • Il n’est pas très avantageux dans un contexte où les taux d’intérêt restent bas et les hausses de prix solides.

 

  Sans l'aide de la SCHL Habitation existante (prêt Incitatif de 5 %) Habitation neuve (prêt Incitatif de 10 %)
Achat 300 000 $ 300 000 $ 300 000 $
Mise de fonds 15 000 $ 15 000 $ 15 000 $
Incitatif 0,00 $ 15 000 $ 30 000 $
Hypothèque (incluant prime SCHL) 296 400 $ 278 370 $ 262 140 $
Paiement hypothécaire/mois 1402,70 $ 1317,37 $ 1240,57 $
Économies sur 5 ans 0,00 $ 5120,00 $ 9778,00 $
Vente après 5 ans 375 000 $ 375 000 $ 375 000 $
Solde hypothécaire 253 347 $ 237 936 $ 224 063 $
Remboursement SCHL 0 $ 18 750 $ 37 500 $
Dans les poches des propriétaires 121 563 $ 118 314 $ 113 437 $