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Fini les vaches sacrées en immobilier

Ivanhoé Cambridge veut vendre des propriétés immobilières de son portefeuille de 65 milliards de dollars

Entrevue avec Nathalie Paladitcheff
Photo Ben Pelosse Nathalie Paladitcheff, PDG d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement. Elle gère plus de 60 milliards $ d’actifs à travers le monde.

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Comme le Centre du commerce mondial plus tôt cette année, des propriétés majeures de l’État québécois, telles que la Place Ville-Marie, le Centre Eaton et Place Ste-Foy, pourraient être mises en vente.

Une semaine après avoir remercié douze vice-présidents, celle qui dirige Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), ne s’en cache pas : tout est sur la table et aucun actif ne sera épargné pour maintenir la santé financière de son organisation.

« On n’a pas de tabous », affirme à ce propos sa présidente, Nathalie Palladitcheff, résolue à tirer le meilleur parti qui soit de chacun des 65 milliards d’actifs immobiliers que détient Ivanhoé, ici et ailleurs sur la planète. Des décisions qui seront prises froidement, insiste-t-elle, après analyse des risques, rendements et potentiels de chaque propriété.

Un détachement nécessaire

Un tel détachement est, selon elle, de la plus haute importance. « Lorsque vous détenez des actifs comme s’il s’agissait d’une collection, c’est à ce moment-là que vous commencez à faire des erreurs de gestion. Vous cessez de prendre des décisions sur une base rationnelle. »

Plus que toute autre, la filiale immobilière de la Caisse a été frappée de plein fouet par le tsunami mondial de la COVID-19 et les transformations profondes que cette pandémie imposera à un ensemble de sphères d’activités.

Les centres commerciaux, les tours de bureaux, les espaces de travail partagés, les grands ensembles immobiliers résidentiels... Tous ces secteurs dans lesquels Ivanhoé avait fortement investi ces dernières années doivent être reconsidérés devant une réalité encore difficile à prévoir.

Tout ne sera pas mis sur le marché, prévient toutefois la présidente. Malgré les changements qui s’imposeront, elle affirme que les deux tiers du portefeuille demeurent tout de même « parfaitement en ligne avec ce qu’on peut espérer d’un portefeuille immobilier rentable, durable et bien structuré ».

Cela dit, les choses se présentent tout autrement pour le tiers restant. Il concerne principalement tout le créneau des centres commerciaux et des tours de bureaux, sujets aux plus grands chambardements.

« Nous sommes dans un monde où beaucoup de choses ont changé. Il faut avoir le courage de questionner ce qu’on a fait, et sans complaisance », dit-elle. C’est notre responsabilité de nous demander comment nous pourrions nous positionner le mieux possible. Il faut être très, très pragmatique. Et le pragmatisme est pour moi un mot très important. »


L’AVENIR DES CENTRES COMMERCIAUX

Au cours des prochaines années, Ivanhoé Cambridge souhaite réduire sa participation dans les centres commerciaux au Canada à moins de 20 % dans son portefeuille. Le groupe espère vendre pour le tiers de la valeur en dollars de ses propriétés (25). « On ne veut pas sortir de ce secteur [...], mais lorsqu’on regarde, aujourd’hui, la proportion des centres commerciaux dans notre portefeuille total, on considère que c’est un chiffre trop élevé », répond la présidente, Nathalie Palladitcheff, précisant que la concentration de risque est actuellement trop importante dans ce secteur pour Ivanhoé Cambridge. La direction souhaite aussi réaménager certains centres commerciaux. Cela pourrait se faire avec l’aide de partenaires d’affaires. On pourrait voir sortir de terre, par exemple, sur des sites des résidences pour personnes âgées ou des immeubles de condos. Ivanhoé Cambridge analyse également la possibilité de convertir des pieds carrés en espace pour des centres d’entreposage. 

PAS LIÉ À WEWORK

Ivanhoe Cambridge n’est pas encore prête à condamner le modèle d’affaires du coworking, qui a pris du plomb dans l’aile avec la pandémie. Mais sa présidente ne s’estime aucunement liée à WeWork, ce géant américain de l’espace de travail partagé, à l’origine d’un fonds (ARK Master Fund) dans lequel Ivanhoe a investi 1,3 milliard $ en 2019. 

« Nous sommes dans un accord (avec WeWork) où nous avons tous les droits et où ils ne peuvent rien nous imposer. C’est nous qui décidons chaque fois d’investir ou non. [...] Et puis si nous jugeons à un moment que notre partenariat ne va nulle part, on révisera nos cartes. Mais honnêtement, ça ne m’empêche pas de dormir. »

UN MILLIARD PERDU AU CENTRE-VILLE ?

Ivanhoé a misé gros sur le centre-ville de Montréal, aujourd’hui déserté de son actif le plus précieux : les centaines de milliers de travailleurs et consommateurs qui s’y rendaient quotidiennement avant la pandémie.

Au cours des dernières années, la filiale de la Caisse y aura consacré un milliard de dollars en construction et rénovation majeures de la douzaine d’édifices qu’elle possède au cœur de la métropole. Les rénovations de l’hôtel Le Reine Elizabeth et de la Place Ville-Marie, le regroupement du Centre Eaton et du Complexe Les Ailes, et la construction de la Maison Manuvie, une nouvelle tour de 27 étages, témoignent tous de son intérêt manifeste pour le centre-ville montréalais.

Ces investissements ont-ils été faits en vain ? Pas selon Mme Palladitcheff qui continue de croire en l’avenir du bureau. « Les travailleurs vont revenir éventuellement au bureau. Ce qui est plus important est de savoir ce que seront ces bureaux. Et à mon avis, ça sera très différent de ce que l’on voyait il y a 10 ou 15 ans. »

L’INTERNATIONAL : LES ANTENNES DEMEURENT

Malgré le besoin d’une importante restructuration la semaine dernière – une soixantaine d’employés ont été licenciés –, Ivanhoe a décidé de conserver l’ensemble de ses bureaux à l’étranger. 

À l’extérieur du Canada, elle compte 10 bureaux et environ 70 employés. « Ce sont des petits bureaux, efficaces, très concentrés sur leurs activités », soutient la présidente. 

En Inde, illustre-t-elle, Ivanhoé se montre active dans le secteur de la logistique, avec LOGOS comme partenaire principal, un important groupe de propriétés logistiques en Asie-Pacifique. En France, Ivanhoe a investi récemment dans des projets de bureaux et dans une nouvelle plateforme vouée au développement de résidences de luxe pour étudiants. Elle est aussi fort présente à New York et à Londres, notamment.

« Cette présence internationale importe. Nous sommes un investisseur global qui se doit d’avoir un impact local. D’où l’importance d’être sur place afin de pouvoir y exporter notre savoir-faire québécois. »

Trois questions à la patronne 

Est-ce qu’Ivanhoé Cambridge pourrait vendre des centres commerciaux au rabais pour accélérer le processus ?

« C’est un peu trop tôt pour le dire. Évidemment, nous essayons d’être réalistes sur la manière de voir les choses. Je ne suis pas du genre à rendre les armes avant de savoir où je peux aller dans mon combat. Nous n’avons pas l’intention de nous débarrasser. Nous avons le temps de faire les bonnes choses. »

Croyez-vous toujours au concept de Time Out Market avec plusieurs restaurants, comme au Centre Eaton ?

« Nous étions très optimistes au moment du lancement. Il est un peu tôt pour savoir ce qui va se passer. Le monde change quasiment d’un jour à l’autre. Cela va dépendre beaucoup de l’accès à un vaccin. Le modèle a toujours du sens, mais il est très contraint par les conditions sanitaires. »

Avez-vous toujours l’intention d’utiliser des logiciels de reconnaissance faciale dans vos centres commerciaux ?

« On fait attention à ne pas aller trop vite. On sait que nous avons de plus en plus des enseignes qui veulent des informations. C’est important de les construire. Il faut faire attention sur le comment on donne ces données pour ne pas après se faire dépasser par la machine. »