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Acheter un condo pour les études, un projet qu’il faut très bien planifier

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Les études supérieures coûtent de plus en plus cher. L’idée d’éponger la facture en investissant dans un condo pour vos enfants étudiants vous a donc peut-être traversé l’esprit. Or, le retour sur investissement n’est pas garanti. 

Même si le paiement hypothécaire d’un condo ressemble à celui d’un loyer, plusieurs dépenses peuvent gruger le rendement. 

D’abord, il y a les frais d’achat, notamment l’inspection (environ 500 $), la rémunération du notaire (environ 1500 $), puis les droits de mutation (plus de 2000 $ pour un condo de 250 000 $). 

Ensuite, il faut considérer la mise de fonds. Pour un condo de 250 000 $, il faudra verser un minimum de 5 % de cette somme, soit 12 500 $. Si vous décidez de verser 20 % afin de ne pas payer l’assurance prêt hypothécaire, il faudra alors prévoir 20 % du prix d’achat, soit 50 000 $. Et si vous optez pour un condo neuf, il faut ajouter les montants de la TPS et de la TVQ. 

Viennent ensuite les dépenses récurrentes. Pensons aux frais de copropriété, qui peuvent facilement coûter quelques centaines de dollars par mois, ainsi que l’entretien de votre partie privative. 

À cela s’ajoutent les intérêts du prêt hypothécaire. Pour un condo acquis au coût de 250 000 $ avec une mise de fonds de 5 % et financé sur 25 ans à 2,20 % d’intérêt annuel, vous payerez un total de 74 130 $ en frais d’intérêt, dont 25 026 $ les cinq premières années. 

Enfin, lorsque vous déciderez de revendre, vous devrez payer la commission du courtier immobilier (si vous faites affaire avec un courtier), ainsi que l’impôt sur la plus-value. 

Y a-t-il des avantages ?

Cela fait beaucoup de frais à prévoir, n’est-ce pas ? Malgré toutes ces dépenses, l’investissement pourrait en valoir le coup. L’astuce est de faire de bons calculs avant d’acheter. 

La première chose à calculer est le capital que vous pourriez accumuler en remboursant votre hypothèque. À la revente, il sera possible de revoir votre capital.

La deuxième chose à considérer est la plus-value. Mais il faut faire attention, puisque la plus-value peut varier d’un secteur à l’autre. 

Par exemple, selon les dernières statistiques de l’APCIQ, le prix médian des copropriétés de la grande région métropolitaine de Québec a connu une baisse de 5 % dans la dernière année. 

Dans la grande région métropolitaine de Montréal, c’est plutôt l’inverse qui s’est produit, puisque les prix ont augmenté de 8 %.  

Plus riche ou moins riche ? 

Supposons que vous souhaitez disposer d’un logement pour une période de 10 ans. Vous estimez que la valeur médiane des copropriétés du secteur qui vous intéresse augmentera de 8 % par année. Reprenons en exemple le condo de 250 000 $ versus un appartement similaire à 1500 $ par mois. 

Dans ce cas-ci, l’achat d’un condo aura été financièrement plus avantageux que la location d’un appartement. Mais cela peut varier d’un cas à l’autre.  

Enfin, investir dans un condo pourrait être l’occasion de donner un coup de pouce financier à votre enfant à un moment de sa vie où il en a vraiment besoin. Vous pouvez voir cela comme une forme d’éducation financière ainsi qu’un héritage en avance. 

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

Enrichissement entre un condo et un logement locatif  

Conseils  

  • Privilégiez l’acquisition d’un logement à plus d’une chambre, ce qui maximisera la rentabilité.  
  • Attention : si vous cosignez ou que vous endossez le prêt, vous pourriez être entièrement responsable de l’hypothèque en cas de défaut de paiement.  
  • Une autre option serait d’investir dans un petit plex. Mais là aussi, il faut faire de bons calculs de rentabilité, puisque dans certaines régions, notamment à Montréal, les prix des immeubles de 2 à 5 logements sont très élevés.