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Vendre son chalet pour 1$, c’est pas une bonne idée

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Vendre votre chalet pour la somme symbolique de 1 $ à un membre de votre famille, ça doit bien embêter le fisc, non ?

Non.

C’est plutôt vous qui serez contrarié. Et pas juste un peu.

En règle générale, quand vous croyez avoir découvert une astuce qui vous permettra de faire un pied de nez au fisc, méfiez-vous. Il y a de bonnes chances que ce soit lui qui finisse par se moquer de vous.

Le chalet à une piastre, donc, ça peut sembler une bonne idée sur papier, mais c’est tout le contraire. Voici pourquoi.

Une première facture d’impôt

Il y a bien sûr une raison louable à vouloir vendre son chalet pour une somme symbolique ou au prix qu’il a été payé, il y a 20 ans. On veut qu’il reste dans la famille, qui n’aura pas à se saigner pour le conserver.

Théoriquement, comme il n’y a pas de profit réalisé à la vente, mais plutôt une perte en capital, on a tendance à croire que le fisc nous laissera tranquille ou, mieux, qu’on pourra déduire la perte de ses revenus.

L’État ne le voit pas ainsi. Pour lui, le chalet sera réputé avoir été vendu au moins à la valeur marchande, même s’il a été cédé pour des peanuts.

Supposons que le chalet a été acheté 50 000 dollars il y a 20 ans et que sa valeur est estimée aujourd’hui à 200 000 dollars. Le gain en capital présumé s’élève donc à 150 000 dollars.

S’il est bradé pour 1 $ ou à son prix d’acquisition de 50 000 $, le vendeur sera tout de même imposé sur un gain en capital de 150 000 $. La facture d’impôt potentielle peut facilement dépasser la barre des 30 000 $.

Deuxième facture d’impôt

Ici, vous n’êtes pas au bout de vos surprises. « Le fisc présumera que le bien a été vendu à la valeur marchande. Cependant, le bien ne sera pas réputé avoir été acheté à la valeur marchande, mais au prix convenu entre les parties », explique Natalie Hotte, fiscaliste à la Financière Banque Nationale.

Autrement dit, si on s’en tient à notre exemple, le fisc considérera que le bien a été payé 1 $ par l’acheteur, et non 200 000 $, comme pour le vendeur. Voyez-vous apparaître l’autre avis de cotisation fiscale ?

Si le nouveau propriétaire du chalet, acquis pour 1 $, le revend la semaine suivante à sa valeur marchande (200 000 $), ou même pour 1 $, le fisc calculera un gain capital de 199 999 $ (200 000 $ - 1 $). Impôt potentiel : 50 000 $ !

Mieux vaut opter pour le don

Pour éviter cette double imposition, mieux vaut tout simplement donner son chalet. 

Dans ce cas, l’État présumera qu’il a été vendu et acheté à sa valeur marchande. Certes, le vendeur n’évite pas l’impôt, mais la facture qui attendra le nouveau propriétaire ne sera pas artificiellement gonflée.

Dans le cas où on voudrait vendre son chalet au même prix qu’on l’a payé il y a 20 ans (disons 50 000 dollars), il est possible de structurer la transaction de manière à empêcher que l’actif soit imposé deux fois. Il faut consulter un fiscaliste.