Est-il encore possible de refinancer un immeuble?

Refinancer votre maison ou votre immeuble permet d’en sortir l’équité afin de financer d’autres projets. Mais depuis quelque temps, c’est plus difficile de le faire.

• À lire aussi: Comment financer vos projets immobiliers?

Lorsque vous refinancez votre propriété, vous empruntez sur l’équité qui y est disponible. Cette équité correspond à une proportion de la différence entre la valeur marchande de votre propriété et le solde hypothécaire. Dans le cas d’un immeuble de 1 à 4 logements (maison et condo compris), il est possible d’aller chercher jusqu’à 80 % de l’équité disponible. Dans le cas d’un immeuble de 5 logements et plus, cette proportion passe à 85 % avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

L’équité dégagée peut servir par exemple à financer des rénovations, à consolider des dettes ou encore à financer l’acquisition d’un immeuble à revenus si vous souhaitez investir en immobilier.

Nouvelles règles de refinancement pour les plus gros immeubles

Depuis le 28 mai dernier, la SCHL restreint l’utilisation des fonds de refinancement concernant les hypothèques assurées pour les immeubles de 5 logements et plus. Il n’est donc désormais plus possible de refinancer un immeuble assuré, à moins de trois exceptions : pour financer des rénovations dans cet immeuble, pour racheter les parts d’un actionnaire ou pour acheter un autre immeuble dans un délai maximum de 6 mois.

La SCHL souhaite ainsi contribuer à réduire l’endettement des propriétaires, puisque jusqu’à tout récemment, c’était facile de refinancer un immeuble afin d’acheter à crédit des biens de consommation.

Mais surtout, la SCHL souhaite favoriser la construction de logements neufs, puisqu’il y a un besoin en logements un peu partout au pays et que le parc immobilier locatif actuel est vieillissant.

Crédit resserré pour les propriétaires de maison

Aussi, le 1er juillet, la SCHL a rehaussé les conditions d’emprunt pour les prêts assurés. Les acheteurs de maison qui optent pour une hypothèque assurée doivent désormais avoir une cote de crédit supérieur à 680 points, plutôt que 600 points comme c’était le cas avant.

Est-ce que ces nouvelles normes vont durer longtemps ? Voici ce qu’on peut lire sur le site web de la SCHL : « En l’absence d’une distorsion significative du marché, ce changement devrait être permanent. »

Autrement dit, à moins d’un cataclysme, il faudra s’y faire, ou tout simplement trouver une autre option.

Dans le cas d’une maison ou d’un petit immeuble de moins de 5 logements, les critères de refinancement de la SCHL demeurent les mêmes et vous ne devriez pas avoir trop de difficultés à sortir l’équité. La seule différence est votre cote de crédit, qui doit être supérieure à 680 si votre prêt hypothécaire est assuré. S’il est inférieur, il serait sage de réviser votre stratégie d’utilisation du crédit. 

Conseils 

• Pour éviter d’avoir une mauvaise surprise lorsque vous demanderez de refinancer votre maison ou votre condo, consultez dès maintenant votre cote de crédit. Vous pouvez voir auprès des firmes Equifax ou TransUnion afin d’obtenir le détail de votre pointage de crédit, ou encore auprès de votre institution financière. Beaucoup d’institutions permettent désormais d’avoir gratuitement accès à votre cote de crédit. 
• La plupart des institutions financières proposent sur leurs sites web des simulateurs de finance afin de mesurer l’impact qu’aura sur votre pointage de crédit l’ajout ou le retrait d’un emprunt. Il peut s’agir d’un bon point de départ si vous souhaitez rehausser votre dossier de crédit.  

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.