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Les tours changées pour toujours

Se présenter au bureau pourrait bientôt être un choix plutôt qu’une obligation

Nathalie Palladitcheff, présidente d’Ivanhoe Cambridge
Photo Ben Pelosse Nathalie Palladitcheff, présidente et chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec.

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Faire dire à la grande patronne d’Ivanhoé Cambridge – qui est propriétaire de la Place Ville Marie – que les tours de bureaux ont perdu leur raison d’être s’avère mission impossible. Toutefois, reconnaît-elle d’emblée : rien ne sera sans doute plus jamais pareil. 

Tandis que la plupart des tours du pays sont encore désertées et que le retour au confinement complet demeure toujours possible, Nathalie Palladitcheff se montre catégorique : cette époque où « l’on entassait des gens dans des tours » un peu comme « on stockait des cartons dans des entrepôts » est belle et bien terminée.

Ainsi, croit-elle, le bureau de l’avenir devra se distinguer de celui d’avant la COVID-19 par la qualité de l’environnement offert aux travailleurs et les outils qui seront mis à leur disposition pour leur permettre d’être « au mieux de leur créativité, de leur innovation et de leur productivité ».

Plus d’espace de travail, généralisation des lieux de détente et de collaboration, multiplication des applications avec capteurs permettant un meilleur contrôle de la qualité de l’air, des systèmes de ventilation, et de la lumière... Dorénavant, dit-elle, « la technologie devra être au service des occupants plutôt qu’au seul service des ingénieurs ».

Flexibilité nouvelle

Pour ce faire, celle qui gère un portefeuille de 64 milliards d’actifs immobiliers à travers le monde est d’avis que la flexibilité deviendra le maître-mot du bureau de demain. Flexibilité dans la durée des baux, autant que dans leurs usages.

« Traditionnellement, on louait des immeubles à des grands locataires, pour une très longue durée, et on avait l’impression d’avoir fait notre travail. Cette époque est terminée », dit-elle. 

La réalité économique des entreprises, les nouvelles préoccupations des travailleurs pour leur santé et la popularité incontestable du télétravail qui est là pour de bon forceront un virage à 180 degrés des façons de faire des grands de l’immobilier. 

« C’est tout le modèle d’affaires qui est à revoir, reconnaît-elle. [...] Avant, les travailleurs venaient au bureau par obligation. À l’avenir, ils viendront par choix, pour se retrouver dans un environnement de travail confortable et pratique, plutôt que simplement pour se soumettre à un ensemble de contraintes. »

Laboratoire du futur

Conséquemment, elle s’attend à ce qu’à l’avenir les futurs locataires soient de moindre taille, qu’ils requièrent des baux de plus courte durée... Et surtout, qu’ils s’attendent à une plus grande flexibilité dans l’utilisation de chacun de leur pi2.  

Grâce à des systèmes de cloisons amovibles, par exemple, des espaces de travail fermés ou à aires ouvertes en temps normal pourraient – lorsque requis – être aisément transformés en salles de réunion de CA.

Ivanhoe a décidé d’en faire elle-même l’expérience à l’occasion de travaux de rénovation des deux étages supérieurs de son siège social de 650 employés, situé dans une aile de l’édifice Jacques-Parizeau.

À terme, ses 8e et 9e étages regrouperont des salles multifonctionnelles, des laboratoires et vitrines technologiques. Ces espaces seront mis au service de jeunes entreprises et chercheurs qui pourraient vouloir s’y installer le temps de projets liés à l’immobilier.

Les technologies « de luxe » vont devenir la norme

Est-ce qu’au sortir de la pandémie, les employeurs auront vraiment les moyens de s’offrir les améliorations locatives que les grands de l’immobilier disent mettre à leur disposition grâce entre autres aux nouvelles technologies ?

Ivanhoé Cambridge, par exemple, propriétaire de 64 milliards de dollars d’actifs immobiliers à travers le monde, tire beaucoup d’espoir de la proptech (la technologie au service de l’immobilier commercial) pour atteindre les rehaussements de niveaux de confort et de sécurité sanitaire maintenant recherchés par ses locataires.

Nouveaux systèmes de mesure de la qualité de l’air ; capteurs intelligents pour gérer la température, la ventilation et l’éclairage, selon l’heure, l’espace et les goûts différenciés des employés s’y trouvant ; services de détente et « de bien-être émotionnel et psychologique » au travail...

Qui pourra payer ?

Tout semble possible... Mais qui pourra se les offrir ? 

« Il fut un temps où l’électricité et l’air climatisé étaient un luxe, répond sa PDG, Nathalie Palladitcheff. Pour profiter de la climatisation, on chargeait un supplément. Aujourd’hui, qui pourrait travailler dans une tour de n’importe quelle grande ville, sans ces deux éléments ? C’est impensable. » 

Elle prévoit que le même phénomène se produira avec les technologies mises en place pour améliorer le niveau de confort et de sécurité sanitaire des travailleurs, appelés, croit-on, de plus en plus à partager leur temps entre les rencontres, les formations et les échanges au bureau et le télétravail à la maison. 

« Ce qui était un privilège avant va vite devenir une sorte de normalité. » 

Et à mesure que les standards de construction, d’aménagements et de services augmenteront dans l’immobilier commercial, elle prévoit que les coûts de ces technologies baisseront. Essentiellement, pense la patronne du bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec, par simple jeu d’augmentation de l’offre et de la demande.