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La dangereuse bulle immobilière

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Le marché immobilier résidentiel dans la grande région métropolitaine de Montréal est sur les stéroïdes alors qu’une bulle immobilière se gonfle à vue d’œil.

Le prix médian d’une maison unifamiliale a explosé de 21 % en 12 mois, pour atteindre en septembre dernier les 430 000 $, soit 76 000 $ de plus qu’en septembre 2019. Pendant ce temps, le prix médian d’une copropriété grimpait de 10 %, passant de 290 000 $ à 318 000 $ (+28 000 $). Et celui d’un plex (2 à 5 logements) atteignait les 610 000 $, lui aussi en hausse de 10 %, soit 53 500 $.

Ces fortes hausses de prix en seulement 12 mois m’apparaissent injustifiées. C’est financièrement illogique de voir ainsi grimper le prix des propriétés résidentielles alors qu’on traverse depuis le début de l’année la pire crise financière de l’histoire à cause de la guerre menée contre la pandémie de COVID-19.

Voyons donc ! Plus de 40 % des secteurs économiques ont été paralysés pendant plusieurs mois. Plein de gens se sont retrouvés sur le carreau, sans job, aux crochets de la Prestation canadienne d’urgence. Nombre d’entreprises ont dû fermer leurs portes ou réduire considérablement leurs activités commerciales. 

Beaucoup de ménages ont été forcés de reporter leurs paiements de dette.

Comment peut-on expliquer le phénomène d’une telle bulle immobilière ?

Les hypothèses

Comme les acheteurs potentiels avaient retardé leurs achats en raison du confinement du printemps dernier, cela a eu pour effet de générer, semble-t-il, une demande refoulée, laquelle aurait largement contribué à la hausse des prix des maisons.

Deuxième hypothèse à l’appui de la flambée actuelle des prix : la baisse des taux hypothécaires à la suite de la diminution marquée du taux directeur de la Banque du Canada. Ce serait, dit-on, un grand incitatif pour les ménages qui cherchent à acheter une propriété.

Autre argument évoqué : malgré la hausse des prix, les propriétés dans la grande région métropolitaine de Montréal restent encore nettement abordables à comparer aux régions métropolitaines de Vancouver, Victoria, Toronto, Hamilton. Cela laisse croire aux acheteurs potentiels qu’ils bénéficieraient d’une importante marge de manœuvre avant d’atteindre un pic dans le prix de nos propriétés.

La réalité

Plusieurs embûches se dressent devant la demande immobilière.

Un, on est en pleine deuxième vague de COVID-19, ce qui entraîne la fermeture de plusieurs activités commerciales. On parle même d’une possible troisième vague qui surviendrait l’hiver prochain. Deux, le gouvernement fédéral ne pourra plus se montrer aussi « généreux » envers les éclopés de la COVID-19 (travailleurs et entreprises éclopés) qu’il l’a été jusqu’à la fin de septembre. Même chose pour le gouvernement du Québec.

Trois, l’actuelle crise économique risque de perdurer plus longtemps qu’on le croyait.

Quatre, le ralentissement de l’immigration va automatiquement exercer une pression à la baisse sur le marché de l’habitation, notamment sur l’achat de propriétés. Cinq, le niveau d’endettement des ménages est très élevé.

Six, la SCHL se fait maintenant plus restrictive dans son programme d’assurance des hypothèques contractées par les ménages qui versent moins de 20 % de mise de fonds à l’achat d’une propriété.

Mise en garde de la SCHL

S’il y a un organisme gouvernemental qui s’y connaît bien en marché immobilier, c’est bien la SCHL.

Dans son évaluation du marché de l’habitation du troisième trimestre, la SCHL fait le point sur l’effet de la COVID-19 sur ledit marché.

« Nous demeurons préoccupés par la stabilité à long terme du marché de l’habitation. Avec le choc sans précédent provoqué par la COVID-19, nous faisons face à des risques qui n’étaient pas pris en compte auparavant... »

En juin dernier, la SCHL prévoyait une baisse de 9 à 18 % du prix des logements au cours des 12 prochains mois. Voilà pourquoi, elle a resserré ses politiques de souscription des prêts hypothécaires assurés.

En vigueur depuis le 1er juillet, les changements ciblent spécifiquement les emprunteurs à plus haut risque qui offrent une mise de fonds inférieure à 20 %, nécessitant ainsi une telle assurance de la part de la SCHL. En passant, quelque 35 % des prêts hypothécaires consentis par les banques canadiennes sont assurés soit par la SCHL soit par un assureur privé, comme Genworth Canada.

La cote de crédit requise pour contracter un emprunt hypothécaire a été haussée. L’emprunt d’argent en provenance d’autres sources (comme celle d’une marge de crédit) pour effectuer la mise de fonds est dorénavant interdit. La SCHL a également resserré les ratios d’endettement liés à la portion du revenu annuel servant à débourser les versements hypothécaires, les impôts fonciers, les frais de condo et les frais de chauffage.

Le rapport d’amortissement brut de la dette liée à la propriété ne doit pas dépasser 35 % du revenu annuel, à comparer à 39 % auparavant. Le ratio d’amortissement total de la dette (incluant l’intérêt sur les cartes de crédit, les paiements de voiture et autres dettes) est passé de 44 % à 42 %.

Par ces mesures, la SCHL veut éviter que le Canada revive d’importants déséquilibres dans le marché immobilier résidentiel comme ce fut le cas à la fin des années 1980 et en 2008-2009. 

L’évolution du marché résidentiel depuis 12 ans  

MARCHÉ SEPTEMBRE 2020 SEPTEMBRE 2019 2013 2008
Résidentiel Prix médian $ Prix médian $ Prix $ Prix $
RMR Montréal



Unifamiliale 430 000 354 000 279 500 225 400
Copropriété 318 000 290 000 227 000 184 550
Plex (2-5 logements) 610 000 556 500 425 000 334 600
Île de Montréal



Unifamiliale 630 000 532 000 380 000 290 000
Copropriété 392 250 355 000 265 000 215 400
Plex (2-5 logements)699 000615 000450 000351 500
Laval



Unifamiliale430 000350 000288 000230 400
Copropriété285 500248 500211 000167 400
Rive-Nord de Montréal



Unifamiliale365 000285 500237 500196 000
Copropriété 225 000 196 750 175 000 143 400
Rive-Sud de Montréal



Unifamiliale429 950357 500269 000220 750
Copropriété270 000232 000193 000164 950
RMR Québec 



Unifamiliale282 500258 250245 000182 800
Copropriété201 500187 500200 000147 000

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