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Acheter une maison avec un mauvais crédit, c’est possible?

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Les prêteurs hypothécaires se servent de votre dossier de crédit afin de déterminer le risque que vous représentez en tant qu’emprunteur. 

Pour mieux vous catégoriser, on vous accorde un score de crédit qui varie entre 300 et 900 points. Sous 600, il est presque impossible d’obtenir du financement avec les banques à charte (tels BMO, RBC et TD, pour ne nommer que celles-là). Au-dessus de 680 points, les banques commencent à être moins frileuses à l’idée de vous accorder une hypothèque. 

Et si vous avez récemment fait une faillite ou une proposition au consommateur, il faut normalement attendre un minimum de 2 ans pour que les banques considèrent votre dossier. 

Ce n’est pas ce qui est le plus « sexy » à dire, mais si vous pouvez le faire, il est souvent mieux d’attendre que votre situation se redresse avant d’accéder à la propriété. La meilleure chose est de mettre en place un plan d’action pour corriger votre dossier de crédit. Ça, c’était la réponse plate. 

La réponse un peu moins plate est la suivante : si vous ne voulez pas (ou ne pouvez pas) attendre, voici quelques options possibles : 

1. Faire appel à un prêteur privé

Les prêteurs privés ne gèrent pas le risque de la même manière que ne le font les banques à charte. Ainsi, un prêteur privé pourrait vous exiger une mise de fonds supérieure, par exemple 25 % du prix d’achat. Les taux des prêteurs privés oscillent entre 10 % et 15 %, contrairement au 2 % à 5 % qu’offrent actuellement les banques à charte.  

2. Demander l’aide d’un proche

Vos proches (parents, famille et amis) pourraient vous donner un coup de pouce financier afin que vous deveniez propriétaire. 

Votre père ou votre mère pourrait par exemple endosser votre prêt. Par contre, votre endosseur demeurera entièrement responsable de rembourser votre hypothèque advenant que vous vous retrouviez dans l’impossibilité d’effectuer vos paiements. 

Une autre option consiste à obtenir un don d’argent sous la forme d’un don d’équité. Parfois, il suffit de le demander. Le pire qu’il puisse vous arriver est de vous faire dire non.

3. Opter pour la location achat

La location achat vous permet de louer une propriété avant d’en devenir propriétaire. Il faut toutefois trouver un investisseur propriétaire qui souhaitera conclure ce type d’entente avec vous. 

Il faut ensuite trouver une propriété puis signer un contrat qui stipulera la durée de la location (généralement entre 1 an et 3 ans), le montant du loyer, le dépôt de garantie, puis le prix auquel vous achèterez la propriété. 

Cette technique est de plus en plus populaire au Québec. Denis Robitaille, qui est président de la firme Les Anges Immobiliers (spécialisée dans le domaine de la location achat), affirme devoir composer avec une hausse de près de 700 % de la demande depuis le début de la pandémie de COVID-19. 

Ce serait selon lui le resserrement des conditions de prêt hypothécaire et les difficultés vécues dans certains secteurs, telle la restauration, qui amènent les acheteurs à se tourner vers cette solution. 

À mon avis, dans plusieurs situations, il peut s’agir d’une bonne manière de contourner le financement bancaire traditionnel. 

CONSEILS 

  • Vous pouvez consulter votre dossier de crédit avec des firmes telles qu’Équifax ou TransUnion.      
  • Gardez en tête que votre dossier de crédit est temporaire. Vous avez la possibilité de l’améliorer comme de le détériorer.       
  • Faites attention si vous faites plusieurs demandes de financement hypothécaire. Chaque nouvelle demande aura une incidence sur votre dossier de crédit et fera légèrement baisser votre score.          

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.