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Comment aider son enfant à acheter sa maison?

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On disait il y a une dizaine de jours que le groupe des 15-24 ans avait été durement frappé par la crise de la COVID-19. Il n’en fallut pas plus pour que des plaisantins annoncent une vague imminente de « Tanguy », ces jeunes adultes qui s’incrustent dans la maison de leurs parents.

Si les jeunes tardent à quitter le nid familial, c’est moins en raison d’une brève période de chômage que des prix élevés de l’immobilier, qui ne cessent de grimper. 

Dans les circonstances, des parents sont tentés d’aider leur progéniture à s’acheter un chez-soi.

Pas de miracle ici : il faut fouiller dans ses poches. Comment ?

La mise de fonds

D’abord, une nuance. Aussi étrange que cela puisse paraître, la propriété n’est pas aussi inaccessible que les prix des maisons tendent à le laisser croire. Avec les taux d’intérêt au plancher, le remboursement d’une hypothèque ne représente pas un poids tellement plus lourd qu’il y a 25 ans, quand l’immobilier était moins cher et les taux plus élevés.

Le principal écueil pour les premiers acheteurs se trouve dans la mise de fonds. Il faut verser au minimum 5 % du prix de la maison pour se qualifier pour une hypothèque, et 20 % pour éviter la prime d’assurance hypothécaire.

Plus le prix des maisons augmente, plus les aspirants propriétaires doivent épargner avant de partir à l’assaut du marché. En attendant, il leur faut vivre à loyer, et comme ce n’est pas donné ça non plus, mettre de côté une mise de fonds peut prendre du temps.

Le moyen le plus simple d’aider un jeune à accéder à la propriété est de lever cette barrière avant que les taux ne remontent. Mais ça ne se fait pas n’importe comment.

Un prêt ou un don ?

Prêter ou donner ? Répondons sans tarder à la question : donner !

Une mise de fonds de 5 % pour une habitation de 350 000 $ revient à 17 500 $. À 20 %, elle monte à 70 000 $ (ce qui évite une prime d’assurance de plus de 13 000 $).

Les sommes en jeu sont importantes, et tous les parents n’ont pas les moyens de faire un pareil don à leur enfant. Le plus souvent, il suffit d’aider à compléter la mise de fonds pour accélérer la transaction.

« Je ne recommande pas le prêt, dit Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts. Normalement, un prêt doit être déclaré au prêteur hypothécaire, et c’est suffisant pour faire dérailler le financement. »

Pour se qualifier pour un prêt hypothécaire, l’acheteur doit satisfaire certains ratios d’endettement. Un prêt officiel des parents risque de nuire au dossier. En principe, la mise de fonds doit provenir des poches de l’acheteur, et non d’un emprunt.

Quand les parents participent financièrement à l’acquisition du logement de leur enfant, les prêteurs exigent que le don soit officialisé par un document signé, affirme Denis Doucet.

Dans la pratique, rien n’empêche que les parents et l’enfant s’entendent tacitement sur des modalités de remboursement ou autres « considérations futures », mais l’enfant n’est pas tenu de rembourser si un document stipule qu’il s’agit d’un don.

Il vaut mieux donner pour vrai, comme ça, on évite les malentendus et les chicanes potentielles. 

Don d’une maison ? Moins bon !

  • Les parents peuvent acheter la maison qui hébergera leur progéniture, mais s’ils le font en leur nom dans le but de la donner plus tard à leur enfant, cela créera une facture d’impôt latente.
  • Les propriétaires, ici les parents, peuvent profiter d’une exemption fiscale sur une seule résidence (principale). Mieux vaut donner à l’enfant la somme nécessaire à l’achat de la maison pour qu’il devienne propriétaire et puisse profiter à son tour de l’exemption fiscale.