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La course contre la montre pour acheter une propriété

House sale, home purchase and rental of property set of vector illustrations. Realtor agent or seller of real estate holding staying home.
Illustration Adobe Stock

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La vitesse à laquelle augmentent les prix de l’immobilier dans certaines régions frôle le délire. Les aspirants propriétaires ont raison de se demander s’ils ont le luxe d’attendre encore avant d’entrer sur le marché. 

Imaginez un peu l’impasse : vous vous mettez en tête d’accumuler la mise de fonds la plus importante possible pour éviter une dette hypothécaire trop lourde, mais les prix des habitations augmentent plus vite que ce que vous arrivez à amasser. 

Prenons Mascouche comme exemple. Là-bas, la valeur des maisons a grimpé de 16 % au dernier trimestre de 2020 par rapport à la même période, l’année précédente. À ce rythme, le prix médian d’une maison dans cette banlieue de Montréal devrait grimper de plus 50 000 $ d’ici la fin de l’année.

Prenez n’importe quel patelin situé dans un rayon de 30 km de la métropole, vous trouverez le même problème. Même au-delà, et dans quelques régions. Rien ne nous dit que le marché de la revente pourra soutenir ce rythme de croissance très longtemps, mais avouez qu’il ne cesse de nous surprendre par son dynamisme.

Alors, que faire ?

Mise de fonds de 5 % ou 20 % ?

Dans le contexte, vouloir amasser une mise de fonds plus élevée que nécessaire pour une première acquisition n’est peut-être pas la meilleure stratégie.

L’achat d’une maison requiert une mise de fonds minimale de 5 %. Pour autant que cet apport suffise pour se qualifier au prêt hypothécaire, un premier acheteur n’a pas vraiment intérêt à attendre pour accroître sa contribution.

Il y a un prix, c’est vrai : la prime d’assurance hypothécaire. Il faut une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur de la maison pour l’éviter. Le coût peut surprendre : 4 % du montant du prêt, quand celui-ci couvre 95 % du prix de la transaction. La prime s’ajoute ensuite à l’hypothèque.

Par exemple, une maison achetée à 350 000 $ (le prix de Mascouche) avec une mise de fonds de 5 % (17 500 $) nécessitera le versement d’une prime de 13 300 $ à la SCHL, financée à l’aide du prêt hypothécaire. En fin de compte, celui-ci s’élèvera à 345 800 $ (350 000 - 17 500 + 13 300). 

Pour contourner l’assurance, on doit débourser une mise de fonds de 20 %, soit 70 000 $ lors d’une transaction de 350 000 $. On conviendra qu’il faut plus de temps pour amasser 70 000 $ (20 %) que 17 500 $ (5 %).

Dans l’intervalle, les prix de l’immobilier pourraient suffisamment monter pour que notre acheteur n’ait plus les moyens de s’établir à Mascouche. Il devra lorgner des maisons quelque part plus près de Joliette.

On ne peut pas le prédire, mais un tel scénario est tout à fait plausible.

Rabais de taux

Mais que gagne-t-on vraiment avec une importante mise de fonds ? Moins qu’on serait porté à le croire, car les taux d’intérêt sur un prêt conventionnel (non assuré) sont plus élevés. 

« C’est plus ou moins 20 points de base supplémentaires », affirme Yves Ferragu, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts.

L’acheteur qui contribuera à hauteur de 20 % paiera, par exemple, des intérêts de 2,20 % au lieu des 2 % dont profitera celui qui a versé la mise de fonds minimale.

À première vue, l’écart paraît insignifiant, mais à la longue, le rabais de taux offert sur le prêt assuré compense une bonne partie du coût de la prime d’assurance. 

À SAVOIR

  • Un prêt reste assuré aussi longtemps qu’on ne va pas en refinancement. 
  • On peut obtenir un rabais de taux aussi longtemps que le prêt reste assuré, même après un renouvellement hypothécaire auprès d’un nouveau prêteur.
  • Lorsque le ratio « prêt/valeur » atteint 65 %, le rabais de taux peut être consenti aux prêts non assurés, selon le courtier Yves Ferragu, de Multi-Prêts.