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Comment reporter un gain en capital de la vente d’un plex?

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Question d’une lectrice : cette année, je vais vendre un duplex locatif et je ferai un gain en capital de 120 000 $. J’aimerais savoir si je peux reporter le paiement de l’impôt sur ce gain en capital. 

Oui, c’est possible. Mais avant tout, rappelons comment fonctionne le gain en capital. 

Le gain en capital, c’est l’augmentation de la valeur d’un immeuble pendant tout le temps que vous en êtes propriétaire. Dans le cas de notre lectrice, son gain en capital est de 120 000 $. Ce montant devra être inscrit dans sa déclaration de revenu de l’année où elle fera la transaction. 

S’il s’agissait de sa résidence principale, elle n’aurait pas à payer l’impôt sur le gain en capital pour la partie de l’immeuble qu’elle aurait occupée. Or, ce n’est pas le cas ici. 

Selon les règles de l’impôt, 50 % du gain en capital (donc 60 000 $ dans le cas de notre lectrice) est assujetti au taux d’imposition marginal. Si le taux d’imposition de notre lectrice est de 40 %, elle devra donc payer 24 000 $ d’impôt sur son gain en capital si elle vend son immeuble cette année. 

La balance de prix de vente : avantageuse pour tous

La balance de prix de vente, également appelé solde de prix de vente, pourrait être une option avantageuse pour notre lectrice. Cette technique consiste à ce que le vendeur prête de l’argent à l’acheteur afin de l’aider à financer la mise de fonds. Le reste du financement doit être accordé par une institution financière traditionnelle. 

En procédant ainsi, il y a un avantage pour le vendeur ainsi que pour l’acheteur. Pour l’acheteur, c’est l’occasion d’acquérir un immeuble sans nécessairement avoir accumulé l’entièreté de sa mise de fonds, ou encore en sortant moins de liquidités de sa poche. Pour le vendeur, cela lui permet de reporter jusqu’à 5 ans une partie du gain en capital et donc de repousser l’imposition sur ce gain en capital. 

Reprenons le cas de notre lectrice. Supposons qu’elle vend son immeuble 400 000 $, toujours avec le même gain en capital de 120 000 $. Elle décide de faire une balance de prix de vente de 20 % du coût d’achat, ce qui correspond à 80 000 $. Au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, elle encaisse donc un montant de 320 000 $ (400 000 $ - [120 000 $ - 80 000 $]), tout en accordant un prêt de 80 000 $ à l’acheteur. 

Son gain en capital encaissé est donc réduit à 40 000 $ (120 000 $ - 80 000 $), et l’imposition de son gain en capital pour l’année d’imposition en cours n’est plus que de 8 000 $ ([40 000 $ ÷ 2] x 40 %). Toutefois, au cours des cinq années qui suivront, elle devra payer l’entièreté du gain en capital réalisé, soit les 16 000 $ restants du 24 000 $ initial.  

Cela peut donc être intéressant de prêter un montant à l’acheteur ; plus ce montant est élevé, plus l’avantage fiscal dont vous bénéficierez sera important.  

Conseils

  • Vérifiez les dépenses déductibles. Certaines dépenses sont déductibles de votre gain en capital, notamment celles qui vous ont servi à vendre ou à améliorer l’immeuble. Mais attention, ce n’est pas le cas des dépenses pour l’entretien normal. 
  • Ce ne sont pas toutes les banques qui permettent le financement d’un immeuble vendu avec une balance de prix de vente. Si vous êtes acheteur, un courtier hypothécaire pourra vous aider à trouver le financement adéquat. 
  • Dans certains cas, le solde du prix de vente pourrait nuire au vendeur, par exemple s’il a besoin de tout son argent immédiatement. Il pourrait aussi nuire à l’acheteur si l’immeuble n’est pas rentable, s’il se retrouve en situation d’offres multiples ou encore si la banque refuse de financer un immeuble avec balance de vente.