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Un marché immobilier fou raide

construction residentielle
Photo d'archives Le nombre de mises en chantier de condos et d’appartements au Québec est passé de 34 225 à 38 071, de 2019 à 2020. Les analystes prévoient que la croissance va se poursuivre en 2021. Ici, des condos en construction, à Québec, en avril 2020.

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Malgré la forte hausse du prix du bois de construction, les mises en chantier résidentielles vont possiblement enregistrer cette année leur deuxième meilleure année de l’histoire de l’habitation au Québec.

Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, prévoit 60 000 mises en chantier en 2021, soit 11 % de plus que l’an dernier.

Considérant que l’année 2020 fut elle-même très prolifique en enregistrant une hausse des mises en chantier de 12,7 % par rapport à 2019, c’est donc dire que l’année 2021 s’annonce vraiment prometteuse pour l’industrie québécoise de la construction neuve.

Sur les 60 000 mises en chantier résidentielles, le service des études économiques de Desjardins anticipe la construction de 21 000 nouvelles maisons, ce qui représente une fabuleuse hausse de 31,3 % sur 2020.

Et du côté des unités d’appartement, Desjardins mise sur la construction de 39 000 nouvelles unités, dont au moins 7000 condos neufs.

Comment explique-t-on cette flambée des mises en chantier résidentielles qui coïncide étonnamment avec la pandémie ? 

Enrichissement

Aussi bizarre que cela puisse paraître, les Québécois se sont collectivement enrichis lors de la crise sanitaire et de la crise économique qui frappent le monde entier depuis le début de la pandémie de COVID-19, en mars 2020. 

Selon les données compilées par l’Institut de la statistique du Québec, le revenu disponible des ménages québécois (c’est-à-dire la somme d’argent qui leur reste après impôts et cotisations sociales) a augmenté de 21,6 milliards de dollars en 2020.

Mais « le » chiffre le plus époustouflant, c’est celui de l’épargne nette des ménages. En 2020, les ménages québécois ont réussi à économiser 34,3 milliards de dollars de plus qu’en 2019.

Le taux d’épargne net a atteint en 2020 au Québec les 18,4 %, en hausse de 11,6 points de pourcentage, comparé à 2019.

Selon l’économiste Hélène Bégin, la forte croissance du revenu disponible, combinée à un ralentissement des dépenses de consommation en ces temps de COVID-19, a permis de dégager une marge de manœuvre financière pour de nombreux acheteurs de maisons neuves.

Faiblesse des taux hypothécaires

Autre facteur déterminant en cette période euphorique dans le marché de l’habitation résidentielle : la baisse des taux hypothécaires qui a été enclenchée à la suite de la baisse marquée des taux directeurs des banques centrales, comme la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine.

Comme les banques centrales semblent peu préoccupées par les pressions inflationnistes, les économistes ne s’attendent pas à un redressement prochain des taux directeurs. Ce qui est en soi une bonne nouvelle pour le marché de l’habitation.

À l’heure actuelle, il est possible de se négocier une hypothèque d’un terme de 5 ans à un taux fixe d’à peine 1,9 %, ou d’un terme de 7 ans autour de 2,15 %. Ou même un terme de 10 ans à 2,9 %. 

On est loin des taux hypothécaires officiels qu’affichent les grandes institutions bancaires. Et sachez que ces dernières sont grandement ouvertes à la négociation lorsque vient le moment de renouveler une hypothèque et d’en accorder une nouvelle.

Cherté préoccupante

Il n’y a pas que le marché de la construction neuve qui baigne dans l’euphorie depuis l’été dernier. Il y a également le marché de la revente des maisons.

Le nombre de transactions d’achat de maisons et de copropriétés a bondi de 16,9 % en 2020. Cela a eu pour effet d’entraîner une forte hausse du prix moyen pondéré des propriétés. Ledit prix moyen est passé de 324 000 $ en 2019 à 377 000 $ en 2020, en hausse de 53 000 $. On parle d’une augmentation de 16,4 % en un an.

Ce sera pire en 2021 alors que les économistes de Desjardins évaluent à 450 000 $ le prix moyen des reventes de maisons.

On est ainsi rendu à parler d’une autre hausse de 77 000 $, soit de 19,4 % par rapport à l’année record de 2020.

Cela laisse présager que le prix moyen de la revente d’une maison au Québec va ainsi exploser de 126 000 $ en l’espace des deux dernières années ! Une augmentation de quelque 39 %.

Les nouveaux acquéreurs de propriétés aux prises avec de lourdes hypothèques risquent d’en arracher royalement lorsque les taux hypothécaires vont regrimper vers la normale.

Soyons réalistes : le marché de l’habitation est actuellement fou raide ! 

Un marché de l'habitation en ébullition 


2019 2020 2021
Constructions neuves 11,7 G$  12,7 G$ 13,8 G$
Mises en chantier  47 967 54 066 60 000
a) Maisons 13 742 15 995  21 000
b) Appartements (et condos) 34 225 38 071 39 000
Marché de la revente  30,5 G$ 42,6 G$  53,4 G$
Nombre de transactions  96 636 112 971 118 590
Prix moyen de revente  324 000 $ 377 000 $ 450 000 $

Sources : Desjardins, SCHL, Association canadienne de l’immeuble, Statistique Canada