/finance/news
Navigation

Payer moins d’impôt sur les profits de la vente de votre chalet, c’est possible

Chalet, wooden house, eco house, house on the nature - vector flat illustration.
Photo Adobe Stock

Coup d'oeil sur cet article

Les chalets s’envolent à des prix de fou, ce qui veut dire que des vendeurs font des profits de fou.  

Pour eux se pose alors la question : est-il ou non avantageux de désigner ce pied-à-terre en campagne comme résidence principale afin de profiter d’une exemption fiscale ? 

Voyons voir. 

Choisir entre deux propriétés

Le gain en capital à la revente d’une résidence principale n’est pas imposable, c’est connu. Ce qui l’est moins, c’est le côté élastique du concept de « résidence principale ». Comme on l’a déjà expliqué dans cette page, il ne s’agit pas nécessairement de l’habitation où on passe le plus de temps.

Celui qui détient deux propriétés peut désigner l’une ou l’autre comme résidence principale. Il n’a pas à choisir aussi longtemps qu’il conserve ses deux adresses. C’est à la vente de l’une d’elles qu’il doit décider.

Ce qu’il faut savoir, c’est que deux immeubles ne peuvent pas porter ce titre en même temps.

De l’argent net dans les poches

Si la durée de possession d’un bien immobilier est relativement courte, on ne devrait pas hésiter à recourir à l’exemption quand sa valeur explose. C’est le cas actuellement des chalets. 

Imaginons quelqu’un qui est propriétaire de sa maison depuis 20 ans et d’un chalet depuis 5 ans. Supposons maintenant que son domicile, acquis en 2001 pour 200 000 $, vaut aujourd’hui 650 000 $. La résidence secondaire, payée 200 000 $ en 2016, peut être revendue en 2021 pour 450 000 $.

Le gain potentiel sur la propriété urbaine (450 000 $) est supérieur au profit qui dort dans la maison de campagne (250 000 $). Toutefois, la plus-value sur cette dernière s’est accumulée sur une durée beaucoup plus courte. 

« Ce facteur est déterminant, car on doit diviser les profits par le nombre d’années de possession », explique Sylvain Fontenelle, CPA, associé responsable du service de fiscalité au cabinet MTA. Dans notre exemple, le chalet a produit un profit de 50 000 $ par année, et la maison, de 22 500 $ par année.

Une formule avantageuse 

En faisant du chalet la résidence principale, le propriétaire pourra garder tous les profits. Mais quel sera l’impact fiscal à la revente éventuelle de la maison en ville ? 

Celle-ci peut être désignée comme résidence principale toutes les années, sauf celles durant lesquelles le chalet avait ce titre. 

Ça, c’est le grand principe. En pratique, on doit ajouter un facteur « +1 » qui avantage le propriétaire. Voici la formule pour connaître la portion du gain en capital exonérée d’impôt sur une résidence principale :  

  • (Nombre d’années de désignation + 1) ÷ nombre d’années de possession.   

Pour conserver tout le gain en capital du chalet, il suffit donc de le désigner résidence principale 4 années sur 5 : (4 années de désignation + 1) ÷ 5 ans de temps de possession = 100 % d’exonération d’impôt. 

Comme cette propriété n’est considérée comme résidence principale que durant 4 ans, la maison peut l’être 16 ans sur les 20 ans de possession. Si on la vendait en même temps que le chalet, voici ce que ça donnerait : 

  • (16 ans + 1) ÷ 20 = 85 % d’exonération d’impôt.  

La totalité du profit tiré du chalet (250 000 $) est claire dans les poches du vendeur tandis que 85 % du gain en capital réalisé grâce à la maison (382 500 $ sur 450 000 $) se trouve à l’abri du fisc.

Comme on sait, seulement la moitié du gain en capital s’ajoute au revenu imposable d’un contribuable, ici 33 750 $ ([450 000 - 383 500] ÷ 2 = 33 750 $). Avec un taux marginal d’imposition de 40 %, cela mène à une facture fiscale de 13 500 $.

Sur un profit combiné de 700 000 $, la note passe plutôt bien. 

GARDEZ VOS FACTURES  

  • Le gain en capital, c’est la différence entre le coût d’acquisition et le prix de vente. Le premier comprend la somme déboursée pour l’achat, mais aussi tout ce qui a été investi au cours des années pour améliorer la propriété. 
  • Il faut distinguer les dépenses effectuées pour maintenir l’immeuble en état, qui ne sont pas capitalisables, de celles réalisées pour l’améliorer (et en augmenter la valeur). Parfois, la différence peut paraître subtile. La rénovation et l’agrandissement de la cuisine sont des améliorations, mais la réfection du toit est considérée comme de l’entretien.  
  • Tout ça pour dire qu’on devrait toujours conserver les factures des travaux majeurs visant à améliorer sa maison, même si on ne détient qu’une propriété. On ne sait jamais, l’achat éventuel d’une résidence secondaire pourrait faire en sorte que le domicile familial ne bénéficie pas à 100 % de l’exemption pour résidence principale au moment de la vente, comme dans notre exemple plus haut.  
  • En incluant les investissements dans le coût de la propriété, on réduira le gain en capital, donc l’impôt à payer.