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Gérer le risque à l’achat d’un condo

Manikin Loupe House
Illustration Adobe Stock

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La folie s’est emparée du marché de l’immobilier, ça ne fait plus de doute. Le monde achète n’importe quoi à n’importe quel prix, les yeux fermés. Il n’y a pas plus belle façon de courir après le trouble. Certains semblent même entretenir des ambitions olympiques.

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On déconseille d’escamoter les inspections à l’achat d’une maison unifamiliale. En fait, on le condamne. Quand il s’agit d’un appartement dans une copropriété, c’est plus périlleux encore. Ces immeubles offrent une surprenante capacité d’accueil pour les squelettes en tout genre.

« De tous les achats qu’on peut faire en immobilier, le condo est celui qui comporte le plus de risques. Il faut donc voir le processus d’acquisition comme de la gestion de risques », avertit Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé dans la copropriété et auteur de nombreux livres et articles sur ces questions.

Qu’est-ce que ça veut dire ?

Pour commencer, ne pas acheter à l’aveugle.

Un monde de surprises

Dans un article récent, j’ai signalé que le contexte se prêtait à l’achat d’un condo aux centres-villes de Montréal et de Québec. Une lectrice a réagi en demandant tout bonnement : « Comment fait-on pour acheter un condo ? » Ne riez pas, ça n’a rien de simple, beaucoup de gens se lancent dans l’aventure sans savoir comment. 

► D’abord, les acheteurs sous-estiment généralement les coûts de la vie en copropriété. Outre le prix de l’appartement, on doit tenir compte des frais de condo, qui comprennent l’entretien, la contribution au fonds de prévoyance et la participation au fonds d’autoassurance (qui couvre la franchise à payer en cas de sinistre).

► À cela s’ajoutent encore trop souvent des cotisations « spéciales », quand les fonds ne sont pas suffisamment garnis pour effectuer des travaux urgents. Mentionnons aussi des coûts d’assurance qui explosent !

En faisant quelques calculs, certains réaliseraient qu’ils n’ont pas les moyens de leurs ambitions.

► Autre aspect négligé : sa capacité personnelle à vivre en communauté. Cette communauté, comme l’immeuble, n’est pas à l’abri des vices cachés. Elle renferme souvent des éléments nuisibles, désagréables. Ceux-ci mettent du temps à se révéler, ils sont indécelables au premier coup d’œil. Et quand on les découvre, il est trop tard. Ils peuvent être aussi affligeants qu’une fuite d’eau au plafond, avec ce désavantage supplémentaire qu’on ne peut y remédier, en tout cas pas facilement.

► L’acheteur doit pouvoir juger de la qualité de l’immeuble et de sa gestion. Ce n’est pas une mince tâche. Certaines copropriétés sont si grosses qu’elles en deviennent aussi compliquées à évaluer qu’une entreprise.

► On doit procéder à une inspection de l’immeuble, un travail qu’il faut confier à un inspecteur en bâtiment. C’est plus ou moins complexe selon la taille de l’immeuble et la présence d’éléments comme un stationnement sous-terrain, des ascenseurs, une piscine, etc. Dans tous les cas, ça n’a rien à voir avec une maison ou un plex. L’inspecteur peut se faire une idée de l’état général du bâtiment, mais il ne peut pas détecter tous les défauts.

► L’acheteur doit prendre connaissance de la « déclaration de copropriété ». C’est un peu comme la constitution de l’immeuble, l’acte fondateur. On y retrouve notamment les droits et les obligations des copropriétaires. Elle indique entre autres si la location de type Airbnb est permise et si les animaux sont acceptés.

► Il faut également passer au crible les derniers procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et des réunions du conseil d’administration du syndicat. L’exercice donnera une idée de l’ambiance qui règne et des travaux qui ont été réalisés.

Autres devoirs incontournables :

► Vérifier si le fonds de prévoyance est suffisant. L’existence d’une « étude de fonds de prévoyance » et d’un « carnet d’entretien » est à cet égard rassurante. Bientôt obligatoires, ces documents contiennent les détails sur les travaux à réaliser dans le temps. Les fonds doivent être provisionnés en fonction de ces calendriers.

► Évidemment, on doit jeter un œil à l’assurance de l’immeuble, aux prévisions budgétaires et aux états financiers de la copropriété. Et comme vous ne vous appelez pas Pierre-Yves McSween, vous n’y comprenez pas grand-chose. 

C’est ça le problème pour tout le processus, il est difficile d’apprécier les informations.

Une fois que vous aurez passé à travers tout ça, vous n’aurez toujours pas de certitude que ça se passera bien, mais vous aurez fait ce qu’il faut pour éviter le pire, vous aurez géré le risque. 

À savoir  

  • Vous avez quelques jours après l’acceptation de votre offre d’achat pour réaliser ces vérifications. 
  • La loi oblige le syndicat à fournir avec diligence la documentation aux acheteurs. 
  • Idéalement, faites-vous accompagner dans ce travail et n’hésitez pas à demander des avis. L’avocat Yves Joli-Cœur recommande de faire appel à un courtier hypothécaire formé sur les enjeux de la copropriété. Il forme lui-même des courtiers. 
  • Le site internet condolegal.com [https://fr.condolegal.com] regorge d’informations sur le sujet. 
  • L’OACIQ, l’organisme qui encadre les courtiers immobiliers, offre aussi de l’information sur son site : https://www.oaciq.com/fr/guide-acheteur

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