Voici pourquoi vos frais de condo risquent d’augmenter

Une importante réforme législative dans le domaine de la copropriété promet d’améliorer l’état des quelque 30 000 immeubles à condos au Québec. Mais plusieurs dispositions pourraient aussi mener à une hausse des frais de copropriété. Voici pourquoi.

La procrastination dont ont fait preuve certains syndicats de copropriété envers l’entretien de leur immeuble est ce qui a poussé Québec à mettre en place cette réforme législative il y a quelques années, affirme Élise Beauchesne, présidente de l’entreprise de gestion de copropriété SolutionCondo.

«Il y a eu un abus de la part de certains syndicats de copropriété. Les plus vieilles copropriétés ont sous-capitalisé leur fonds de prévoyance et n’ont donc pas réalisé les entretiens nécessaires sur leur bâtiment», explique-t-elle.

Petit rappel: le fonds de prévoyance est une réserve financière que se fait le syndicat de copropriété afin de payer les travaux d’entretien sur le bâtiment. Règle générale, le syndicat met 5% des frais de condo de côté pour renflouer le fonds de prévoyance chaque année. 

Ce sont entre autres les réserves d’argent du syndicat que les lois 141, 16 et 41 viennent encadrer. Dans ces lois, on compte trois dispositions qui pourraient faire augmenter vos frais de copropriété: le fonds d’autoassurance, l’obligation de tenir un carnet d’entretien, et l’étude du fonds de prévoyance.

Le fonds d’autoassurance  

Indépendant du fonds de prévoyance, le fonds d’autoassurance vise à couvrir le montant de la franchise que le syndicat de copropriété doit payer en cas de sinistre réclamé à son assureur. C’est le montant de la franchise la plus élevée de la police d’assurance, à l’exception de celles pour la protection contre les inondations et les tremblements de terre, qui sert de barème pour capitaliser le fonds. Un projet de règlement du gouvernement propose de plafonner la capitalisation minimum du fonds à 100 000$. 

Ainsi, chaque année, depuis le 15 avril 2022, le syndicat de copropriété doit réserver une part des charges communes (frais de condo) pour renflouer ce fonds. 

Prenons comme exemple une franchise à 10 000$. S’il y a 5000$ ou moins dans le fonds d’autoassurance, le syndicat de copropriété doit y verser au moins la moitié du montant nécessaire, soit 5000$. S’il y a plus de 5000$ dans le fonds, le syndicat devra y déposer la différence pour atteindre les 10 000$ nécessaires pour qu’il soit complètement capitalisé.

Ainsi, si la part des charges communes destinée au fonds d’autoassurance n’est pas suffisante pour capitaliser le fonds, il faut l’augmenter. Une première hausse des frais de condo s’applique.

Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance  

Ces deux dispositions sont interreliées. Les syndicats de copropriété ont l’obligation de tenir un carnet d’entretien décrivant les travaux faits et ceux à réaliser sur l’immeuble. Ils doivent aussi faire réviser ce registre périodiquement par un professionnel, comme un évaluateur agréé et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés, par exemple.

Ces travaux doivent être payés par l’argent détenu dans le fonds de prévoyance, et c’est là que l’évaluation de ce fonds entre en ligne de compte. Ainsi, plus il y a de travaux à venir dans le carnet d’entretien, plus il faudra mettre de l’argent dans le fonds.

On attend toujours un règlement qui apportera certaines précisions quant à la date d’entrée en vigueur de ces mesures et à la fréquence à laquelle le carnet d’entretien devra être révisé, pour déterminer si de nouveaux travaux sont à prévoir. On en saura également plus sur la catégorie de professionnels qui pourront réaliser l’évaluation du fonds de prévoyance et l’échéance pour le capitaliser.

Grincements de dents  

Et si vous n’étiez pas au courant de toutes ces nouveautés, ne vous en faites pas: vous n’êtes pas les seuls. Élise Beauchesne raconte que plusieurs copropriétaires qui ne connaissaient pas les réformes grincent des dents lorsqu’ils constatent la hausse de leurs frais de condo. 

«Beaucoup sont dans le déni malgré le fait qu’on en parle depuis deux ans. On s’attendait à ce genre de réaction de la part des copropriétaires», confirme-t-elle.

D’autres, face à des obligations financières plus élevées que prévu, décident de vendre leur condo. À terme, certains experts affirment que ces nouvelles mesures freineront l’accès à la propriété par l’entremise de la copropriété, un mode souvent utilisé par les premiers acheteurs.