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Trois choses à savoir sur la vente sans garantie légale

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Compte tenu de l’effervescence actuelle du marché immobilier, il est de plus en plus courant de voir des transactions se faire sans garantie légale.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, il est important d’en connaître les risques. 

Voici quelques précisions sur trois questions qui m’ont été posées dernièrement.

1. Est-ce que l’absence de garantie légale peut s’appliquer à seulement une partie de ma maison ?

Oui, c’est tout à fait possible. Par exemple, supposons que vous vendez votre maison, mais que vous n’avez pas de confiance absolue à l’endroit de votre climatiseur mural. Étant donné la vétusté de l’appareil, vous souhaitez éviter que l’acheteur puisse vous poursuivre advenant des dommages causés par un bris, un mauvais entretien ou l’usure. L’idée serait donc de vendre votre maison avec une garantie légale, sauf pour le climatiseur. 

Selon Me Luc Audet, qui pratique le droit immobilier, l’important, c’est que le tout soit bien identifié dans la promesse d’achat et dans l’acte de vente. Ainsi, vous pourriez spécifier que la garantie légale ne s’applique pas au climatiseur, ou encore au foyer ou aux électroménagers. 

2. S’il y a déjà eu un incendie dans l’immeuble et que l’acheteur le découvre dans quelques années suivant la vente, est-ce que je peux me faire poursuivre ?

Oui, vous courez le risque de vous faire poursuivre si, lors de la vente, vous ne mentionnez pas l’historique d’un incendie, même si vous vendez sans garantie légale. Le Code civil du Québec est clair à ce sujet. Selon l’article 1375, « la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. » 

Si l’acheteur le découvre et qu’il doit effectuer des travaux pour réparer des dommages causés par cet incendie, il serait tout à fait dans son droit de vous poursuivre.  

Selon Me Audet, l’idéal est de faire selon les règles de l’art, d’autant plus qu’une poursuite pour vice caché peut facilement coûter 25 000 $ et plus en frais juridiques, seulement pour se défendre. Ainsi, en cas d’incendie, il recommande fortement d’une part de faire les rénovations appropriées, puis d’une autre d’indiquer dans la déclaration du vendeur la survenue de l’incendie et les réparations effectuées. 

3. S’il y a eu un meurtre, une mort violente ou un suicide dans l’immeuble, est-ce que l’acheteur peut annuler la vente ?

Si vous vendez votre immeuble avec l’aide d’un courtier immobilier, vous êtes tenu de remplir le formulaire Déclaration du vendeur, où se trouve l’article D13-8 concernant les morts violentes. Si vous vendez avec DuProprio, l’article 10.4 du formulaire est du même effet. Vous êtes donc tenu d’y révéler la survenue d’une mort violente ou d’un suicide même si vous vendez sans garantie légale. Sans cela, l’acheteur pourrait entamer une poursuite s’il découvre par exemple qu’il y a eu un meurtre ou un suicide dans la propriété. 

Si vous vendez sans l’entremise d’un courtier immobilier, vous n’êtes pas obligé de remplir de déclaration du vendeur. Toutefois, si l’acheteur manifeste de l’inquiétude ou vous questionne au sujet de la survenue d’une mort violente ou d’un suicide, vous n’aurez d’autre choix que de l’en informer, sans quoi vous vous exposez à des poursuites. Dans tous les cas, le mieux est de remplir tout de même une déclaration du vendeur. 

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.