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Gain en capital et vente de maison

Luxury Property
Illustration Adobe Stock

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La question refait surface à l’occasion, elle a émergé encore récemment dans le contexte de la surchauffe immobilière : faudrait-il imposer le gain en capital réalisé à la vente d’une résidence principale ? 

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Actuellement, ce profit est exempté d’impôt, et je suis d’accord pour que ça reste de même. Quoique... Peut-on envisager une limite ? 

Il y a deux fiches au système Centris qui réfèrent à deux transactions immobilières concernant la même propriété, à quatre ans d’intervalle. On parle d’un domaine mes amis : une maison centenaire d’une trentaine de pièces plantée sur un terrain boisé de plus de 150 000 pieds carrés, en plein cœur du parc national du Mont-Saint-Bruno, aux abords d’un plan d’eau au nom évocateur, le lac Seigneurial. 

Cette propriété a été acquise en 2017 au prix de 3 millions $. Elle a été revendue en juin dernier pour 6,8 millions $. L’acte notarié n’a pas encore été publié dans la base de données de JLR, mais un courtier de ma connaissance confirme l’information. 

« En regardant les photos, je crois qu’ils ont fait d’importantes rénovations entre les deux transactions », observe le courtier. 

Soit, disons que les travaux ont coûté 1,5 million $, je lance un chiffre de même, donc la moitié du prix d’acquisition. Eh bien, les propriétaires se retrouvent tout de même avec un profit de 2,3 millions de dollars réalisé en tout juste quatre ans.

Non imposable. Le flip d’une vie ! 

Il y a de quoi grincer des dents.

Petits et gros profits

C’est vrai que même le « petit propriétaire » d’un jumelé peut dégager ces temps-ci des gains inespérés sans être frappé par le fisc, mais ses profits en sont-ils vraiment sachant qu’il doit se reloger dans un marché immobilier chauffé à bloc ?

S’il vend dans un marché favorable aux vendeurs, il devient soit acheteur ou locataire. L’imposer sur la plus-value serait pour lui un préjudice, au point qu’il y penserait à deux fois avant de quitter sa maison pour s’établir ailleurs. 

Pour un millionnaire qui engrange d’autres millions à la revente d’un manoir, c’est une autre chose. Dans cette ligue-là, on peut choisir de vivre plus « modestement » pour conserver son profit, et par « modestement », j’entends ici passer d’une résidence flanquée de quatre garages à une autre qui en compte trois. L’impôt ne réduit aucunement la capacité à se reloger, ni le confort ou la taille de la piscine. 

Aussi, l’immobilier constitue pour ces gens en moyens une fraction de leur patrimoine, au contraire du monde ordinaire dont la maison représente souvent l’essentiel des avoirs financiers. 

Imposer une limite

Le Journal l’a relevé récemment dans un article au sujet d’une obscure influenceuse qui s’est payé un palace au coût de 5 millions de dollars, les grosses transactions immobilières sont en hausse. Les conditions sont propices à la spéculation, ça flaire le flip.

Le moment pour revoir la fiscalité dans ce secteur paraît opportun, d’autant que l’État aura besoin de revenus. Les solutions on les connaît, on en parle depuis des années.

Quand un entrepreneur vend son entreprise à profit, il a droit à une exonération d’impôt sur le gain en capital. Toutefois, celle-ci est plafonnée à 880 000 $, un montant indexé chaque année. 

On pourrait appliquer une limite semblable à l’exemption d’impôt sur la résidence principale. Disons 500 000 $. C’est beaucoup, on pourrait envisager un montant plus ou moins élevé selon la période de détention. Plus longtemps on détient un bien, plus le gain en capital réalisé à la vente de ce bien se trouve grugé par l’inflation. 

Une autre avenue serait de plafonner pour chaque personne l’exemption dont il peut profiter durant sa vie, qu’importe le nombre de transactions immobilières.

En 2015, la Commission d’examen sur la fiscalité québécoise proposait une solution du genre afin d’imposer les gains exceptionnels : limite cumulative à vie de un million $, indexée. 

Si cette limite existait, les propriétaires du domaine du lac Seigneurial l’auraient facilement défoncée, avec un avis de cotisation fiscale à la clé. 

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