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Inspection et immobilier: un système de collusion dénoncé

Des courtiers immobiliers québécois demandent des rapports incomplets qui favorisent plutôt les vendeurs

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Photo Agence QMI, Thierry Laforce Gérald Smith, un inspecteur en bâtiment à Brossard, en banlieue de Montréal, dénonce les arrangements entre des inspecteurs et des courtiers immobiliers.

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Des inspecteurs en bâtiment dénoncent un système de collusion, exacerbé par la surchauffe du marché immobilier, qui est bien installé au Québec entre des courtiers immobiliers et certains de leurs collègues.

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Des vices cachés par un rapport d’inspection complaisant ; une inspection payée par un courtier immobilier ; l’accès au comble bloqué par un agent lors d’une inspection : les témoignages récoltés par Le Journal rendent compte de ces « arrangements » entre certains courtiers et inspecteurs.

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« Ça fait 20 ans qu’on se bat contre cette collusion. C’est trop facile de créer des liens problématiques entre un courtier et un inspecteur », laisse tomber Pascal Parent, propriétaire du groupe Batimex à Granby, en Estrie. 

« Et malheureusement, il y en a beaucoup plus qu’on le pense », ajoute celui qui a présidé l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ) pendant sept ans.

La douzaine d’inspecteurs en bâtiment avec qui Le Journal s’est entretenu ont tous fait état de cette collusion.

Puis dans la surchauffe immobilière qui frappe le marché depuis plus d’un an, « c’est encore pire », tranche M. Parent. 

« Moi, mon travail, c’est de faire une inspection honnête qui relève tous les problèmes de la bâtisse. Mais les courtiers ne veulent pas de ça. Dans leurs termes à eux, des gens comme moi, on est des sale killer [des empêcheurs de vendre] », lance Gérald Smith, inspecteur en bâtiment pour Experts immobiliers Smith et Associés, à Brossard, sur la Rive-Sud de Montréal.

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Photo Agence QMI, Thierry Laforce

« Il y en a qui voient les courtiers comme une vache à lait. Ils savent que s’ils tournent les coins ronds, ils vont se faire référer », confie un inspecteur de Lanaudière qui a requis l’anonymat par peur de représailles. 

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8000 $ pour de la moisissure

Conséquence : ce sont les acheteurs qui en paient le prix.

Après un examen réalisé par un inspecteur d’une importante compagnie, « chaudement » recommandé par sa courtière, Mathieu Blanchet a décidé d’acheter une propriété dans la région de Québec.

« Il manquait vraiment des détails dans le rapport. À l’entrée du grenier, il y avait des champignons. C’était visible, mais il n’y avait aucune mention de ça. Ça aurait dû être écrit », s’insurge Gilles Blanchet, le père de l’acheteur qui est lui-même inspecteur en bâtiments.

Cette « erreur » aura coûté 8000 $ au nouveau propriétaire, qui a dû faire décontaminer le grenier pour régler le problème de moisissure. 

Trop pointilleux

Plusieurs inspecteurs déplorent également que les rapports rigoureux ne soient pas toujours synonymes de contrats, bien au contraire. 

« Ça fait depuis 1992 que je fais des inspections dans la région de Montréal. Malgré toutes ces années, je n’ai pas encore un courtier qui me recommande. Pourquoi ? Parce que je fais un travail honnête et complet », plaide M. Smith.

L’inspecteur Jude Massillon, qui travaille pour la compagnie Votre inspection, à Montréal, dénonce aussi cette situation.

Après l’inspection d’une propriété de Longueuil en mai, il a signalé à son client de sérieuses traces d’humidité dans le sous-sol et un gros risque d’infiltration d’eau.

« J’ai fait mon travail et le client a décidé de se retirer. Le courtier du vendeur m’a contacté, il était fâché. Il m’a carrément demandé de modifier mon rapport d’inspection », raconte-t-il.

Et ce genre de demande ne serait pas une exception.

« Ça arrive souvent, dit M. Massillon. Je parle avec beaucoup de courtiers qui me demandent si je vais rendre leur vente plus compliquée. » 

Protéger le public

Questionné sur l’existence d’un système de collusion, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec réitère que « son unique mission est d’informer et de protéger le public » et affirme que « les informations qu’il possède actuellement ne permettent pas de croire qu’un système de collusion soit en place entre des courtiers immobiliers et des inspecteurs en bâtiments ». 

Pas encadrés    

Il n’existe actuellement pas de mécanismes pour encadrer la pratique des inspecteurs en bâtiment d’habitation dans la province, confirme la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

Un projet de loi adopté à l’Assemblée nationale en décembre 2019 a octroyé le pouvoir « d’encadrement de l’inspection en bâtiment » à la RBQ. Mais le règlement n’est toujours pas entré en vigueur.

D’ici là, « il conviendrait de se tourner vers l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) pour dénoncer les mauvaises pratiques », précise Sylvain Lamothe, porte-parole de la Régie du bâtiment du Québec.

Du côté de l’OACIQ, on note une hausse des plaintes de près de 20 % depuis le début de l’année par rapport à 2020. Le quart de ces demandes est lié à la surchauffe du marché.

L’organisme assure également « surveiller de près la situation » et veiller à ce que tous les courtiers respectent la loi.  

Moins d’inspections, mais plus de maisons vendues     

Le nombre d’inspections avant l’achat d’une propriété a dégringolé au cours de la dernière année, malgré la hausse des transactions immobilières.

« On constate une chute draconienne des inspections. On parle d’une baisse de 50 % de notre chiffre d’affaires », confirme Martin Lantagne, inspecteur en bâtiment et fondateur de la compagnie One Spec, à Saint-Jérôme, sur la couronne nord.

« Les gens achètent sans inspection à leurs risques et périls, prévient le président de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ), Denis St-Aubin. On a des clients qui vont faire l’inspection après l’achat et ils ont de mauvaises surprises qui coûtent très cher. » 

Il signale une diminution de « 5 à 6 % » des inspections au cours de la dernière année, malgré « une hausse de 15 % » des achats de propriétés. 

Compétition féroce

La compétition est féroce sur le marché immobilier. 

« Il y a moins d’offres de propriétés, mais les acheteurs sont plus nombreux », résume M. St-Aubin.

Donc, « les inspecteurs ont moins de travail et les courtiers font beaucoup plus de ventes », ajoute Pascal Parent, propriétaire du groupe Batimex à Granby, en Estrie.

Plusieurs inspecteurs en bâtiments ont confié au Journal qu’il est ainsi tentant pour les courtiers de décourager leurs clients de faire examiner leur future propriété « pour vendre plus ».

Appât du gain

« Les acheteurs sont prêts à tout pour avoir la propriété. Beaucoup de courtiers vont les encourager à annuler l’inspection », dénonce Jude Massillon, de Votre inspection, à Montréal.

Dans le contexte de surenchère, « l’appât de la commission » incite les courtiers à favoriser l’achat sans inspection, croient plusieurs inspecteurs.

« Je vais inspecter une maison pour 450 $. Mais le courtier, lui, combien il mettra dans ses poches ? » demande Martin Lauzon, inspecteur à son compte dans la région de Montréal.

Pour répondre aux enjeux de la surchauffe immobilière, le ministère des Finances et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ont convenu de modifier les formulaires de promesse d’achat pour prévenir des risques associés au fait de renoncer à une inspection.

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