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Une maman qui veut jouer à la banque

Chalet, wooden house, eco house - vector flat illustration.
Illustration Adobe Stock

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Ce n’est pas ici qu’on va régler le problème du lecteur Charles, mais parlons-en pour montrer qu’il y a des limites à vouloir résoudre sur un coin de table un puzzle financier qui, sans être des plus complexes, requiert un certain doigté. 

Dans l’histoire, on retrouve deux parents retraités, leurs quatre enfants adultes et un chalet, propriété de la mère. 

Deux membres de la progéniture, dont Charles, utilisent et entretiennent le chalet, devenu un fardeau pour sa propriétaire. Ils veulent l’acquérir, ce qui libérerait la matriarche. 

« Il est évalué à 140 000 $, ma mère le vendrait à ma sœur et moi pour 160 000 $ pour être juste pour les autres enfants », rapporte Charles. 

Sa sœur et lui pourraient financer l’achat avec un prêt hypothécaire. Leur mère leur propose de jouer la banque en leur prêtant l’argent, à 2 % d’intérêt. 

« Avec l’emprunt auprès d’une institution financière, poursuit notre lecteur, on doit rembourser tous les mois. Ma mère serait plus souple, plus du genre “marge de crédit hypothécaire”. » 

Bonne idée ? 

Pour apporter un autre éclairage sur la question, j’ai fait appel à Éric Brassard, comptable et conseiller financier, associé au cabinet BGY. Nous convenons qu’il manque trop d’informations pour proposer LA solution à notre lecteur, mais voici quelques pistes.

La situation financière des parents

Dans ce scénario, deux éléments sont à protéger : la santé financière des parents et l’harmonie de la famille. Les deux s’exposent à quelques égratignures. 

D’abord, les finances de la mère. On n’en connaît rien, le lecteur Charles n’en a qu’une vague idée. Dans une telle transaction, on convient qu’une maman va chercher à faciliter la vie de ses enfants, et non à leur mettre des bâtons dans les roues. Elle ne profitera pas de tout le potentiel financier du chalet. En a-t-elle les moyens ? Tout part de là.

« On n’aborde pas le problème de la même manière selon que la dame est certaine de mourir avec beaucoup d’argent ou qu’elle a juste ce qu’il faut pour sa retraite », rappelle Éric Brassard.

L’impôt sur le gain en capital

La dame doit avoir les reins solides, car elle n’échappera pas à l’impôt sur le gain en capital alors qu’elle ne touchera pas, dans l’immédiat, tout le fruit de la vente. Donc, elle doit avoir de l’argent qui dort quelque part.

« À ce stade, on doit évaluer si, pour les parents, il ne serait pas plus avantageux de désigner le chalet comme résidence principale au moins quelques années pour réduire la facture fiscale », explique le conseiller financier. Si ce n’est pas possible, la note peut être élevée. 

Autre possibilité : repousser cette dernière en procédant à la transaction, mais en officialisant le changement de propriété au décès de la mère. 

Cette solution risque toutefois de complexifier la gestion de la succession et de provoquer des tensions dans la fratrie. Surtout, cette avenue ne diffère pas tellement de la situation actuelle où Charles et sa sœur profitent du chalet comme s’il leur appartenait, mais sans en être les propriétaires véritables.

Il serait sans doute plus simple pour tout le monde que l’achat soit financé à l’aide d’un prêt d’une institution financière. La maman toucherait son argent, paierait ses impôts et pourrait investir le reste dans des placements offrant mieux que 2 %, dans le CELI s’il n’est pas plein, autant d’investissements qui pourraient éventuellement profiter aux deux autres enfants qui n’ont pas d’intérêt dans le chalet. 

Charles et sa sœur seraient propriétaires du bien qu’ils chérissent, ils auraient certes à rembourser leur hypothèque tous les mois, mais ils ne risqueraient pas de se retrouver débiteurs de la succession, quand la reine de la famille sera partie. 

Et si les parents sont en moyens ?

Le fait que la dame envisage de jouer la banque laisse tout de même à penser qu’elle repose sur de bonnes réserves. Si c’est le cas, elle n’a aucune raison de ne pas s’offrir des conseils d’un professionnel qui pourra évaluer l’impact de la transaction sur sa planification de retraite et qui pourra l’aider à structurer l’opération le plus efficacement possible.

Si les parents ont suffisamment de moyens pour subvenir à leurs besoins jusqu’à l’âge 208 ans, c’est une autre histoire. 

« On parle alors de gens en mode “successoral”, pour eux, la retraite est réglée et ils laisseront derrière eux des actifs importants ».  

La mère peut alors envisager de donner son chalet aux deux intéressés. Elle paiera de l’impôt sur la base de la juste valeur marchande de la propriété. Elle ne doit surtout pas le vendre pour une somme symbolique, ce qui, plus tard, désavantagerait ses enfants d’un point de vue fiscal. 

Dans sa planification successorale, il lui resterait à considérer ce don pour être équitable pour les autres membres de la fratrie. Encore là, l’intervention d’un pro m’apparaît incontournable.