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Prêt hypothécaire: aider un jeune à se qualifier

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On connaît la situation, que je résume rapidement pour le contexte : les propriétaires immobiliers de longue date s’enrichissent comme ils ne l’auraient jamais espéré. Leurs enfants, de leur côté, désespèrent de pouvoir un jour accéder à la propriété tellement le marché est devenu fou raide.

Quelles options s’offrent aux premiers pour aider les seconds ? Ze question ! Les parents peuvent donner ou prêter de l’argent, s’ils en ont de côté et peuvent en disposer (idéalement) sans payer d’impôt. C’est toujours le plus simple, mais il faut les moyens. Sinon, il y a pour eux la possibilité d’emprunter sur la valeur de leur propre maison.

Autre avenue : devenir coemprunteur avec le jeune aspirant propriétaire. Comment ça marche ? Qu’est-ce que ça implique ?

Cautionner ou coemprunter

Distinguons d’abord de la caution, déconseillée pour le type de transaction dont on parle ici. Dans ce cas, le garant s’engage à honorer le prêt si l’emprunteur se retrouvait en défaut. 

« C’est le pire des deux mondes, l’endosseur ne détient aucun droit sur l’actif et n’a pas de recours pour récupérer son argent », signale le syndic Pierre Fortin.

Avec l’emprunt en commun, c’est « comme si » le parent achetait la maison avec son enfant. Cette formule lui offre une meilleure protection. 

L’opération n’est pas sans risque. Si l’implication d’un coemprunteur est requise, c’est que l’acheteur ne se qualifie pas pour le prêt hypothécaire. Ce refus de la banque peut découler de taches sur le dossier de crédit, ou, comme on le voit de plus en plus, des revenus insuffisants de l’aspirant propriétaire pour satisfaire les ratios d’endettement. 

« En impliquant un coemprunteur, ses revenus sont considérés dans l’évaluation des ratios, ce qui débloque le financement », explique Denis Doucet, porte-parole pour la firme de courtage hypothécaire Multi-Prêts.

Rappelons quand même que ces ratios n’existent pas dans le seul but d’ennuyer les acheteurs. C’est une ligne rouge au-delà de laquelle la maison représente un poids financier difficile à supporter.

Avant de se lancer dans cette manœuvre, le parent devrait s’assurer que son enfant a la capacité d’assumer l’hypothèque. Pour bien faire les choses, il pourrait exiger de voir son budget et son dossier de crédit. Idéalement, le jeune devrait se retrouver sur une pente professionnelle ascendante et démontrer sa capacité à augmenter ses revenus dans les années à venir. 

Les inconvénients

Dans ce genre d’opération couve toujours le risque de tensions familiales. Le parent doit envisager le pire scénario et pouvoir vivre sereinement avec les conséquences. S’il s’imagine étriper sa progéniture à la première anicroche, mieux vaut renoncer. 

Il doit être conscient qu’à partir du moment où son nom figure sur l’hypothèque, sa capacité d’emprunt se trouve réduite. La dette, même si ce n’est pas lui qui la rembourse, apparaîtra à son dossier. 

Autre écueil en vue : la fiscalité ! L’enfant, propriétaire occupant, sera exonéré d’impôt sur le gain en capital au moment de la revente, mais le parent, lui, ne pourrait profiter de cette exemption prévue pour la résidence principale. Même s’il n’est propriétaire que pour les apparences, il sera imposé par fisc sur sa part présumée des profits. 

L’obstacle peut être surmonté. La plupart des prêteurs exigent que le nom des coemprunteurs figure sur les titres de propriété, mais certains n’en font pas une condition. La première solution consiste donc à trouver un bailleur de fonds qui acceptera qu’un des emprunteurs n’apparaisse pas sur les titres.

C’est souvent impossible, alors un moyen est d’établir la répartition de la propriété comme suit, dans l’acte de vente : 99 % à l’occupant (l’enfant) et 1 % au non-occupant. « Ainsi, seulement 1 % de l’éventuelle plus-value sera imposé entre les mains du parent », explique la notaire Stéphanie Bourassa.

D’autres spécialistes préconisent l’usage de prête-noms, dans certaines situations. Dans tous les cas, l’intervention d’un juriste semble incontournable. 

Bien sûr, le but n’est pas que le nom des géniteurs s’incruste sur les titres ad vitam æternam. À la fin du premier terme hypothécaire, on transfère toute la propriété et le prêt vers le jeune, au coût de quelques paperasses juridiques et de frais de notaire. 

J’évoquais en introduction plusieurs pistes pour aider la génération montante à s’acheter une maison. On peut bien sûr recourir à une combinaison de tout ça. 

L’accès à l’immobilier va requérir de plus en plus d’ingéniosité !