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Ce qu’il faut absolument vérifier avant d’acheter une copropriété

Ce qu’il faut absolument vérifier avant d’acheter une copropriété
Photomontage: Marilyne Houde

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Vous venez de visiter une copropriété, vous avez un coup de cœur. Emballé, vous vous empressez de faire une offre d’achat. Attendez! Savez-vous quelles sont les actions à poser pour s’éviter le plus de mauvaises surprises possibles dans les années à venir? La liste est longue, mais on vous vous fait part des meilleurs conseils d’experts.

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Copropriété divise ou indivise? 

Premier élément à prendre en considération : achetez vous une copropriété divise ou indivise? Il y a des nuances importantes entre les deux. 

La copropriété divise est celle que l’on nomme généralement le condo. C’est une propriété où chacun des acheteurs est propriétaire de son logement et partage avec les autres copropriétaires les parties communes (salle de gym, toiture, ascenseur, etc.). 

Dans le cas de la copropriété indivise, plusieurs personnes se partagent un même bien commun (l’immeuble) et sont propriétaires d’une part de la propriété. Il n’y a qu’un seul numéro de lot pour la propriété, contrairement à la copropriété divise. On parle généralement de « plex » (duplex, triplex, etc.). 

Dans le cas d’une copropriété divise

Maintenant, que prendre en considération avant de de passer à l’action ? 

« Le plus important, c’est de vérifier le fonds de prévoyance », mentionne Charles Brant, directeur, analyse de marché, à l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Le fonds de prévoyance, c’est ce qui couvre les dépenses de réparations majeures et le remplacement des parties communes de l’immeuble. 

Directeur du Service de l’analyse du marché, Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)
APCIQ
Directeur du Service de l’analyse du marché, Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)

L’entrée en vigueur de la loi 16 a permis de mieux encadrer et de rendre plus sécuritaire l’achat d’une copropriété. Celle-ci exige notamment la tenue d’un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance, explique Protégez Vous. L’étude mentionnera le montant qu’il est recommandé d’y déposer. 

À titre indicatif, le Code civil du Québec stipule que « la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes ». 

Les charges communes, c’est ce qui est communément appelé les « frais de condos ». S’ils sont modiques, vérifiez s’ils seront suffisants pour couvrir les dépenses à venir dans les prochaines années. Dans le cas où ils seraient trop élevés, assurez-vous que les mensualités sont gérées de façon raisonnable. C’est une bonne pratique de vérifier les états financiers.

D’ailleurs, « il est possible de rendre l’offre d’achat conditionnelle à la vérification de certains documents, par exemple, les procès-verbaux des années précédentes », précise Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Cette vérification est importante, car elle peut indiquer s’il y a eu des litiges dans les années passées, quelle est la dynamique dans le syndicat de copropriétés et s’il y a des rénovations à venir dans les prochaines années. 

Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Benoit Rousseau
Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Prenez aussi le temps de porter attention à l’état de l’immeuble et des parties communes de celui-ci. En effet, précise Charles Brant, « les installations communes d’une copropriété peuvent être chères à réparer, notamment la piscine ou l’ascenseur, s’il y a lieu. De plus, si la copropriété a un certain âge, elle demandera de plus en plus d’entretien à travers les années. »

Parmi les autres éléments à prendre en compte : la déclaration de copropriété - soit le document légal qui lie tous les copropriétaires et qui contient les règlements de l’immeuble, vos droits et responsabilités, ainsi que les règles de revente -, la présence d’une cotisation spéciale pour rénovation, la couverture d’assurance du syndicat de copropriété et l’état de la garantie pour maison neuve, s’il y a lieu.

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Dans le cas d’une copropriété indivise

Acheter une copropriété indivise est une autre paire de manches. Il faut être d’autant plus vigilants, prévient Charles Brant. « Les plexs [la majorité des copropriétés indivises] sont des bâtiments moins récents, la plupart ayant été construits au début ou au milieu du siècle dernier. Ils ont généralement besoin de réfections ou de rénovation et les coûts d’entretien peuvent donc monter très rapidement. » D’où l’importance de s’assurer de la présence d’un fonds de prévoyance. 

Car dans le cas des copropriétés indivise, la loi 16 sur les fonds de prévoyance ne s’applique pas. Il est donc important de vérifier s’il y en a un, et si oui, de regarder de quelle façon il est géré, ainsi que s’il est suffisant compte tenu de l’entretien à venir.

Prenez aussi connaissance de la convention d’indivision qui contient des informations telles que les droits et les obligations de chacune des parties occupantes, les règles d’administration de l’immeuble et le partage des dépenses, comme le précise la Chambre des notaires du Québec

Derniers conseils 

Dans les deux cas, penser tout de suite à la valeur de la revente peut être pertinent : la copropriété que vous prévoyez acheter contient-elle des éléments recherchés et attrayants pour de futurs acheteurs? On pense ici à un espace extérieur (balcon, terrasse ou cour), à la localisation de l’immeuble (près des services et des transports en commun), ainsi qu’à l’accès à un espace de rangement ou à une place de stationnement. 

Le nombre de chambres est aussi à prendre en compte, selon Charles Brant : « Les copropriétés à trois chambres sont beaucoup plus recherchées, car les gens veulent un espace pour un bureau. C’est un élément à considérer si on veut que la propriété maintienne une certaine valeur. » 

Charles Brant termine en mentionnant qu’en présence de certains points négatifs, malgré un certain coup de cœur, il ne faut pas hésiter à négocier le prix de vente. Il n’est d’ailleurs pas recommandé d’amorcer cette nouvelle aventure sans avoir fait une vérification diligente du type de gestion du syndicat de copropriété.

   

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