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Guide d’accès à la propriété: l’incontournable préapprobation hypothécaire

Male bank manager working in office
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Vous voulez acheter une maison ou un condo et vous n’avez pas obtenu de préapprobation hypothécaire ? Vous vous compliquez sérieusement la vie !

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Beaucoup de gens, surtout des premiers acheteurs, se lancent à la recherche d’une propriété sans avoir en poche leur préapprobation ou préautorisation hypothécaire. Dans un marché qui avantage les vendeurs depuis des années, ce document mousse vos chances de dénicher la propriété de vos rêves. Surtout s’il y a surenchère, comme c’est souvent le cas dans les quartiers ou municipalités en vogue.

Car devant deux offres similaires, le vendeur choisira l’acheteur préapprouvé, jugé plus sérieux. Le marché avantage à ce point les vendeurs que nombre d’agents d’immeubles ne négocient qu’avec des acheteurs dotés de leur préapprobation. 

Ce document fixe donc à l’avance votre capacité d’emprunt maximale. Certaines institutions financières offrent plutôt une préqualification hypothécaire : ce document estime le prêt maximal que vous pourriez obtenir, sans autre engagement.

Comment ça marche

Pour établir une préapprobation, une institution va tenir compte du dossier de crédit, des dettes et autres engagements financiers, des revenus de votre ménage et la taille de votre mise de fonds. On peut l’obtenir en ligne.

La préapprobation sert, par la bande, à établir votre ratio d’endettement : votre revenu mensuel est-il suffisant pour couvrir les mensualités hypothécaires, les taxes et toutes vos autres dépenses ? C’est le moment idéal pour se faire un budget (la meilleure application : budgetenligne.net). L’habitation ne doit donc pas dépasser 30 % de vos dépenses totales. Or, les prêteurs ne vérifient pas toujours l’étendue de toutes vos autres dépenses...

Une préapprobation est censée garantir jusqu’à six mois votre taux d’intérêt et certaines conditions d’emprunt. Ce n’est pas toujours ce qui se produit au final. 

Avant d’autoriser une hypothèque, un prêteur vous fera passer un « test de stress », qui détermine si vous pouvez survivre à des conditions économiques plus difficiles (comme les hausses de taux récemment annoncées par la Banque du Canada). Il vérifiera aussi la valeur marchande de la propriété convoitée et exigera une inspection s’il suspecte que la propriété ne soit pas dans un état justifiant son prix, ce qui pourrait menacer la transaction. Et il effectuera une analyse bien plus poussée de votre situation financière que lorsqu’il a accordé la préapprobation.

Enfin, si vous n’avancez pas une mise de fonds de 20 %, la banque pourrait exiger l’approbation de l’assureur (par exemple la SCHL). La préapprobation n’est donc pas un laissez-passer pour l’achat d’une propriété. 

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