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RAP: le défi d’acheter une propriété en couple

Happy couple investing money in property
Illustration Adobe Stock

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Avec le prix de l’immobilier, le recours au Régime d’accession à la propriété (RAP) est devenu quasiment incontournable pour acheter une première maison.

Dans les marchés les plus chauds, il est devenu impossible de se qualifier pour une première hypothèque sans l’apport de deux revenus. 

Ce qui nous amène à la question du RAP en couple. L’opération ne pose pas de problème la plupart du temps, mais il existe des règles méconnues qui pourraient en surprendre, agréablement comme désagréablement. 

Commençons par le volet irritant. 

Des conjoints qui se contaminent

Le RAP permet à un individu de retirer 35 000 $ de son REER sans payer d’impôt à l’achat d’une première propriété. Un couple peut donc puiser jusqu’à 70 000 $ dans le cadre du programme. 

Cet argent devra être remboursé dans les comptes sur une période de 15 ans. 

Pour se qualifier au RAP, on ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu de résidence au cours des quatre années précédentes, donc après le 1er janvier 2018 pour ceux qui projettent d’acheter cette année.

Soulignons qu’il s’agit d’un programme individuel. Un seul des membres du couple pourrait répondre aux critères parce qu’il a toujours vécu en location. Il pourra « raper », au contraire de son conjoint qui a été propriétaire récemment. 

Voilà qui nous amène vers ce qui semble une aberration : si celui qui n’a jamais possédé son lieu de résidence a eu le malheur d’habiter la propriété de son conjoint, il sera « contaminé ». Il suffit d’emménager dans la maison de son chum ou de sa blonde pour être barré du RAP, que ce soit en vue d’acheter une nouvelle habitation à deux ou pour acquérir une part de la propriété de sa douce moitié.

Notez que la « contamination » n’est possible que chez les conjoints de fait « fiscaux » ou les couples mariés. On reçoit le statut de « conjoints de fait » après 12 mois de concubinage, ou à la naissance d’un enfant commun. 

Voilà matière à réflexion pour toutes ces personnes qui s’installent dans la maison de leur nouvel amoureux. Ce déménagement finira par nuire à leur capacité à devenir propriétaire à leur tour. 

« Raper » après la séparation

Cette contrainte contraste étrangement avec un assouplissement introduit au programme en 2020. Depuis deux ans, les couples qui se séparent peuvent à nouveau se qualifier au RAP 90 jours après la rupture, même si les conjoints étaient tous les deux propriétaires avant la fin de leur relation. 

On comprend sans peine l’objectif du changement, il permet aux deux anciens conjoints de demeurer propriétaires. Avec la valeur actuelle de l’immobilier, on ne s’étonne plus de voir deux « ex », faute de moyens, se résoudre à se départir de la maison familiale. Le RAP peut régler ce problème. 

Il semble incohérent qu’on ferme le RAP à un conjoint qui désire acquérir une partie dans la propriété de son amoureux, mais qu’on l’ouvre de l’autre côté pour celui qui veut acheter la part de son ex après la séparation... 

Je dis ça de même.

Le RAP après la séparation

On peut « raper » 90 jours après la rupture, et non avant. Il ne faut pas se précipiter à acquérir la part de son ex après avoir cassé. 

Le retrait RAP doit être effectué au plus tard 30 jours après l’acquisition de la part de son ex. 

S’il reste un solde d’un RAP précédent, on ne peut recourir de nouveau au programme.

On peut rembourser d’un coup le reste de premier RAP en vue de se qualifier une nouvelle fois, mais l’année suivante. Notez que les remboursements faits au cours des 60 premiers jours de l’année (la « saison REER ») sont présumés avoir été réalisés avant le 31 décembre de l’année précédente (comme les contributions REER).

Vous l’aurez compris, le RAP de séparation exige un minimum de planification.

Vous n’avez pas besoin d’utiliser le RAP pour rester propriétaire ? Vous auriez sans doute intérêt à « raper » quand même. Je vous en reparle dans une chronique à venir. 

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